“房?jī)r(jià)四小龍”成交遇冷
今年以來，由于房?jī)r(jià)上漲過快,，廈門,、南京、合肥,、蘇州被業(yè)內(nèi)稱為“房?jī)r(jià)四小龍”,。截至目前，上述四個(gè)城市均已重啟了限購政策,。
按照國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),，今年8月份，70個(gè)大中城市中有64個(gè)城市的房?jī)r(jià)上漲,，其中廈門,、合肥的新建商品住宅價(jià)格同比上漲超過40%。
10月2日晚8時(shí)30份,，合肥市政府緊急召開新聞發(fā)布會(huì),，宣布10條調(diào)控措施，政策主要包括,，合肥市將加大居住用地供應(yīng)力度;市區(qū)范圍內(nèi)開展限購;異地公積金貸款停售;加強(qiáng)商品住房銷售明碼標(biāo)價(jià)備案管理等多項(xiàng)措施,。
值得關(guān)注的是，合肥上一輪限購始于2011年,，至2014年8月結(jié)束,，限購范圍僅限于廬陽、蜀山,、包河,、瑤海四大老城區(qū)。新一輪調(diào)控,，合肥規(guī)定在市區(qū)范圍內(nèi)(不含四縣一市)限購,，市區(qū)成交量應(yīng)聲回落。
按照中原研究咨詢部的數(shù)據(jù),，國慶節(jié)7天,，合肥市區(qū)住宅備案為0套，史無前例,，自2013年-2015年國慶期間合肥市區(qū)分別為640,、399,、722套，2016年同比跌幅100%,。
中原研究咨詢部高級(jí)研究經(jīng)理龔敏認(rèn)為,，從節(jié)后反應(yīng)來看，限購后將純投資者拒之門外,，后續(xù)要看是否有空間可操作是關(guān)鍵,，購房者觀望態(tài)勢(shì)開始加強(qiáng)。合肥沒有對(duì)四縣一市限購,，也沒對(duì)本市居民限制購買存量住宅,，所以非限購的地區(qū)加緊推盤,，成交量升溫,，中介也正在擴(kuò)張。合肥周邊的城市因未限購也迎來機(jī)遇,。
對(duì)于南京而言,，隨著南京限制房?jī)r(jià)政策的逐步出臺(tái)，十一期間,，南京的新房認(rèn)購量也出現(xiàn)了下跌,。
今年2月26日，南京發(fā)布了“寧十七條”抑制房?jī)r(jià)過快上漲;3月28日又規(guī)定嚴(yán)格區(qū)分首次購房和首套房概念;4月26日,，要求限制房?jī)r(jià)漲幅;5月27日,，出臺(tái)土地拍賣熔斷政策;8月11日，要求提高二套房首付額度,，同時(shí)規(guī)定了土地拍賣搖號(hào)+現(xiàn)房銷售等要求;9月25日—26日,，南京重啟限購，同時(shí)發(fā)布“寧十三條”,，到了10月5日,，南京又對(duì)限購、限貸進(jìn)行加碼,。
按照南京中原市場(chǎng)研究中心的數(shù)據(jù),，2016年國慶假期認(rèn)購一手商品住宅套數(shù)為1308套，認(rèn)購量同比2015年下跌了五成半,。按照往年的數(shù)據(jù),，2012年國慶假期的認(rèn)購套數(shù)為1696套，2013年的數(shù)據(jù)為1926套,，2014年的認(rèn)購套數(shù)為2838套,，2015年為2854套。
從成交面積來看,，Q房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,，今年9月30日至10月7日,，合計(jì)成交面積為202508平方米，去年同期成交面積為178989平方米,。
南京中原顧問研究部主任馬骉表示,，伴隨著南京對(duì)于樓市政策的收緊，成交受到了較大影響,，主要原因是限購后,，使得一部分客戶沒有了購買資格而被拒之門外，同時(shí),，由于合肥的限購政策以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn),，因此很大一部分客戶無法在新政前辦理相關(guān)手續(xù)。另外,，有一些對(duì)價(jià)格敏感的客戶也開始進(jìn)入觀望的狀態(tài),，沒有再像之前那樣瘋狂地?fù)屬彿吭础?/span>
另據(jù)南京中介反映，二手房市場(chǎng)也出現(xiàn)了毀約,、降價(jià)銷售的情況,，大量房主擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌，主動(dòng)把掛牌價(jià)格降低了10萬元-20萬元,。
按照南京中原市場(chǎng)研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),，南京麒麟板塊二手房?jī)r(jià)格跌幅最為明顯，房?jī)r(jià)從2.5萬元降到2.2萬元,，平均每套房降價(jià)5萬元-8萬元,。
廈門在8月31日就宣布重啟限購，自9月5日起,，廈門執(zhí)行住房限購政策,，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其銷售建筑面積144平方米及以下的普通商品住房：一、擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭;二,、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭;三,、無法提供購房之日前2年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭。
從Q房網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)來看,，今年9月30日,，成交面積為2689.81平方米，10月1日的成交面積減至633.07平方米,，10月2日的成交面積僅為291.42平方米,，到了10月3日成交面積顯示為0，不過隨后成交數(shù)據(jù)開始有所回暖,，9月30日至10月7日期間,，共計(jì)成交6660.49平方米。
對(duì)比去年同期來看，總計(jì)成交面積僅為去年的12%,，數(shù)據(jù)顯示,，去年廈門在9月30日至10月7日合計(jì)成交面積為51857.81平方米。
在業(yè)內(nèi)人士看來,，廈門出臺(tái)的政策更多打擊的是投資客和外地戶籍,，但同時(shí)也避免不了挫傷剛需，市場(chǎng)降溫是必然的,，但由于上半年房企業(yè)績(jī)較好,，因此第四季度銷售壓力不大，加上目前市場(chǎng)住宅可售庫存周期僅剩6個(gè)月,，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)仍會(huì)高位堅(jiān)挺,，但新盤項(xiàng)目定價(jià)會(huì)更合理。整體來看,，短期房?jī)r(jià)難較回調(diào),。
10月3日，蘇州出臺(tái)政策后,，市場(chǎng)同樣出現(xiàn)降溫,。按照Q房網(wǎng)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù),，今年9月30日至10月7日成交面積呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì),。9月30日成交面積為137800平方米，10月1日成交縮至49300平方米,，10月2日成交面積也在四萬多平方米徘徊,，到了10月3日，僅成交22100平方米,，國慶期間共計(jì)成交面積為41.09萬平方米,。
不過，對(duì)比去年同期來看,，總計(jì)成交面積還是相對(duì)在高位,，去年同期的成交面積為16.36萬平方米。
Q房網(wǎng)新房事業(yè)部研究總監(jiān)韋謝表示,，按照歷年的成交行情看,，國慶長假都是樓市淡季，成交量通常呈現(xiàn)出“兩頭翹”的走勢(shì),，遵循九月底成交量較高,，進(jìn)入長假成交量驟降，8日開工后成交量恢復(fù)的規(guī)律,。今年國慶黃金周期間,，在中央部署下，全國多個(gè)熱點(diǎn)城市出臺(tái)調(diào)控政策，可以明顯看到政策對(duì)市場(chǎng)的降溫效應(yīng),。即使像南京這樣曾經(jīng)炙手可熱的城市,，成交的回升也非常有限，蘇州的成交量甚至出現(xiàn)了下降趨勢(shì),?？梢娛袌?chǎng)在政策引導(dǎo)下已經(jīng)逐漸趨于理性，成交的狂熱消退后,，住房市場(chǎng)才能真正回歸居住需求,，住房?jī)r(jià)格在實(shí)際居住功能的供需博弈下，才能保持健康,、穩(wěn)定的發(fā)展,。當(dāng)然，每個(gè)城市的實(shí)際情況差異很大,，政策的效果和市場(chǎng)的反饋還需要持續(xù)的觀察,。
各地政策密集出臺(tái)影響市場(chǎng)預(yù)期，樓市有望降溫
中國指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告顯示,，歷次政策收緊后市場(chǎng)短期降溫明顯,。從上一輪限購限貸等政策對(duì)市場(chǎng)影響來看，對(duì)市場(chǎng)短期影響較為顯著,，其中成交量率先呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì),，價(jià)格呈現(xiàn)漲幅趨穩(wěn)-漲幅回落-下跌三個(gè)階段。按照簡(jiǎn)單測(cè)算,，一般在7-8個(gè)月后,，價(jià)格會(huì)呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)。
2011年1月“國八條”要求擴(kuò)大限購范圍,、加大限購力度,，各地限購細(xì)則密集出臺(tái)，政策出臺(tái)后,，成交量同比迅速回落,，價(jià)格漲幅持續(xù)下滑，2011年9月呈現(xiàn)下跌趨勢(shì),。2013年2月“國五條”明確房地產(chǎn)調(diào)控不放松,，各地陸續(xù)表態(tài)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購，從市場(chǎng)表現(xiàn)來看,，成交量方面,，50個(gè)代表城市成交量迅速回落，5月同比增速由3-4月的三成以上降至2%,，6-8月同比止增轉(zhuǎn)降,，金九銀十有所回升，但年末至2014年前三季度總體成交量同比持續(xù)下降。價(jià)格方面,，百城價(jià)格指數(shù)則從2013年9月開始回落,，之后呈現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢(shì)，直至2014年9月跌至近年來低點(diǎn),。
以深圳和蘇州為例,，深圳2010年9月出臺(tái)限購細(xì)則，2013年重申嚴(yán)格執(zhí)行限購,，2016年3月限購加碼,。從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，2010年限購執(zhí)行后,，成交量較長一段時(shí)間保持在低位,，價(jià)格保持平穩(wěn)波動(dòng)趨勢(shì);今年3月限購加碼，成交量大幅下降,，直至9月仍處于下降態(tài)勢(shì),，價(jià)格漲幅也呈現(xiàn)持續(xù)回落。蘇州2011年3月出臺(tái)限購細(xì)則,，對(duì)市場(chǎng)短期影響顯著,，成交量方面，2011年3-4月同比大幅下降,，價(jià)格方面,，2011年4月開始呈現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢(shì)。
中國指數(shù)研究院認(rèn)為,，前期漲幅過快,，交易量中外來投資客占比過重的城市因政策效應(yīng)導(dǎo)致投資資金迅速撤離,，會(huì)使交易量出現(xiàn)下滑,，價(jià)格也將在后期的博弈過程中出現(xiàn)波動(dòng)。這其中就包括大城市周邊因規(guī)劃利好導(dǎo)致房?jī)r(jià)短期過快上漲的城市,，以及因大城市投資客外溢形成量?jī)r(jià)快速上漲局面的城市,。此輪密集調(diào)控政策明顯的一個(gè)特點(diǎn)是二套房從購買資格和購買門檻上做出了嚴(yán)格的規(guī)定。二套房首付比例最高達(dá)七八成,，將對(duì)抑制投資投機(jī)性購房需求產(chǎn)生立竿見影的效果,。
