現(xiàn)場(chǎng)：
房賣(mài)給子女
辦理者不少
昨日在市房地產(chǎn)交易中心,，記者注意到,，公證處的窗口前聚滿了頭發(fā)發(fā)白的市民。剛剛辦理完手續(xù)的李大爺表示,，清明節(jié)掃墓回來(lái)，他想了很多：自己年事已高,，身體也越來(lái)越不如以前,，早晚都得有“那一天”，就這么一個(gè)兒子，趁自己還能走動(dòng),，干脆把房子過(guò)到孩子的名下算了,。李大爺?shù)街薪橐蛔稍儯孔舆^(guò)給兒子,，有三種方式：買(mǎi)賣(mài)交易,、房產(chǎn)贈(zèng)予、房產(chǎn)繼承,。而三種方式中,，買(mǎi)賣(mài)交易的方式相對(duì)費(fèi)用最低。因此李大爺老兩口和兒子一家來(lái)交易過(guò)戶,。
記者采訪多對(duì)交易雙方后發(fā)現(xiàn),，父母和親生子女前來(lái)辦理買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶的還真不少。而辦理買(mǎi)賣(mài)手續(xù)的最主要目的,，就是希望節(jié)約一些過(guò)戶費(fèi)用,。
算賬：
贈(zèng)予須公證
并交納契稅
買(mǎi)賣(mài)交易真的省錢(qián)嗎？房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)人員高先生介紹,，這是合理規(guī)避過(guò)戶費(fèi)用的方式,。李大爺手頭的房子目前市場(chǎng)價(jià)約80萬(wàn)元，評(píng)估價(jià)約60萬(wàn)元,，是李大爺名下唯一住房且房產(chǎn)證早已過(guò)5年,。如果老人把房子賣(mài)給兒子，只需要繳納1%的契稅,，也就是6000塊錢(qián),，其他的諸如營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅全免,。如果房產(chǎn)證沒(méi)過(guò)5年,，還需增加5.6%的營(yíng)業(yè)稅。
老人如果按照房產(chǎn)贈(zèng)予的方式把房產(chǎn)過(guò)給兒女,，則需要承擔(dān)公證費(fèi),，并繳納契稅。公證費(fèi)按照評(píng)估總價(jià)的2%計(jì)征,，契稅統(tǒng)一按照3%計(jì)征,。“不過(guò)從我市目前辦理情況來(lái)看,，公證部門(mén)的房產(chǎn)評(píng)估總價(jià)與稅務(wù)部門(mén)的評(píng)估總價(jià)不是一個(gè)系統(tǒng),，前者比后者要低，但具體低多少,，按照房產(chǎn)所處區(qū)位,、年代等不同,，差別也都不同?！碧窖蠓课菀唤?jīng)紀(jì)人提醒道,，雖說(shuō)這兩個(gè)評(píng)估總價(jià)不一樣，但兩者相加的總費(fèi)用要比房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶的費(fèi)用高,。
如果老人過(guò)世,，名下的房產(chǎn)要過(guò)戶到兒女名下，就變成了繼承,。根據(jù)相關(guān)規(guī)定,，繼承需要到公證部門(mén)辦理公證手續(xù)。公證費(fèi)為評(píng)估總價(jià)的2%,。換句話說(shuō),，在老人百年之后，兒女繼承這套評(píng)估總價(jià)60萬(wàn)元的房產(chǎn),，要交1.2萬(wàn)元左右的稅費(fèi),。
說(shuō)法：
繼承房產(chǎn)不用審核“購(gòu)房資格”
北京大成律師事務(wù)所青島分所律師張需聰指出，原房主故去后,，房產(chǎn)繼承一般分為法定繼承和遺囑繼承兩種方法,。房屋遺產(chǎn)繼承首先要確定繼承人。要先看有沒(méi)有遺囑,，有沒(méi)有指定特定的繼承人,。如果有指定特定的繼承人，那么指定的繼承人就為立遺囑人所擁有的房屋的繼承人,。如果沒(méi)有立遺囑,，則按照法定的繼承順序，第一順序繼承人為：配偶,、子女,、父母；第二順序繼承人為：兄弟姐妹,、祖父母,、外祖父母。沒(méi)有第一順序繼承人的時(shí)候,，第二順序繼承人才能繼承,。
根據(jù)我市相關(guān)規(guī)定，除了登記申請(qǐng)書(shū),、身份證明,、房產(chǎn)證等材料外，還需要證明房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的生效法律文書(shū)或繼承權(quán)公證書(shū),。因此,，不論是遺囑繼承還是法定繼承,，均需公證。不做公證,，就需要提供法院判決書(shū)等法律文書(shū)。
在目前限購(gòu)的調(diào)控政策下,，繼承房產(chǎn)用不用審核 “購(gòu)房資格”,？對(duì)此，記者從相關(guān)部門(mén)了解到,，符合規(guī)定的房產(chǎn)繼承,，繼承人不在“限購(gòu)范疇”，即辦理繼承過(guò)戶時(shí),，不用審核購(gòu)房資格,。
雖然贈(zèng)予的方式過(guò)戶稅費(fèi)最高，但還是有一些老人選擇這種方式,。中介公司工作人員說(shuō),，這是因?yàn)橛幸恍├先藫?dān)心一旦把房子“賣(mài)”給兒女，兒女將不再有動(dòng)力贍養(yǎng)自己,。而通過(guò)公證手續(xù)贈(zèng)予后,，老人可以通過(guò)合法途徑把房子再要回來(lái)。也有一些老人擔(dān)心子女婚姻不穩(wěn)固,，通過(guò)公證手續(xù)后,，也可以在必要時(shí)收回房子。
案例分析
問(wèn)：市民劉小姐已婚,，夫妻倆目前暫住在父母家,，沒(méi)有購(gòu)置新房。劉小姐的爺爺想送她一套房子,。劉小姐是獨(dú)女,，她父親有兄妹2個(gè)。對(duì)于爺爺想送她房子這件事情,，她的姑姑,、大爺都沒(méi)有意見(jiàn)。這個(gè)事情最好怎么處理,？是直接贈(zèng)給劉小姐好呢,，還是先給她父親再轉(zhuǎn)給她？哪種方式更實(shí)惠,？
張需聰律師：如果劉小姐的爺爺現(xiàn)在把房子給她,，且辦理過(guò)戶手續(xù)的話，劉小姐就已經(jīng)擁有了第一套房子,。銀行今后認(rèn)房又認(rèn)貸的趨勢(shì)很明顯,。那么,，劉小姐再買(mǎi)房，就算是第二套房,，不僅首付要提高,，貸款利率也要提高。如果劉小姐的爺爺把房子先過(guò)戶給劉小姐的爸爸,，今后劉小姐的爸爸還要再過(guò)戶給她,，這樣操作不僅比較麻煩，還會(huì)產(chǎn)生兩次過(guò)戶手續(xù)費(fèi),。
像劉小姐的情況,，最好按照下列步驟操作：第一步，劉小姐和爺爺一起去公證處辦理贈(zèng)予公證,，但不要辦理房屋的過(guò)戶手續(xù),。第二步，劉小姐和先生購(gòu)買(mǎi)新房,，享受首套房?jī)?yōu)惠,。第三步，新房手續(xù)辦好后,，再辦理贈(zèng)予房屋的過(guò)戶手續(xù),。
