小區(qū)里五花八門的廣告越來越多,，屬于公攤面積的電梯,、樓道、門廳等地都能見到,。那么,，你是否想過，物業(yè)公司是否有權(quán)出租小區(qū)公攤面積中的廣告位,？這部分收入究竟應(yīng)該歸誰,？
近日，中新網(wǎng)記者走訪北京多個小區(qū)發(fā)現(xiàn),，投放廣告的商家需要與小區(qū)的物業(yè)公司簽訂合同,，廣告費自然也是交給物業(yè)公司。
而許多業(yè)主則表示,，物業(yè)公司在出租廣告前從未征求過他們的意見,，更別提把廣告的收入分給業(yè)主了。
電梯等地方的廣告收入應(yīng)歸業(yè)主共有
物業(yè)公司這樣做是否合法？以電梯廣告為例,，我們首先看一下電梯的所有權(quán)到底歸誰,。
據(jù)2000年開始實施的《房產(chǎn)測量規(guī)范》，電梯井,、樓道間,、公共門廳等都屬于分攤的公用建筑面積，即“公攤面積”,。
舉個例子,，你花400萬買了100平米的房子，得房率70%,，實際使用面積只有70平米,，被“偷”掉的30平米就是公攤面積，這里包括電梯的面積,。
也就是說,，業(yè)主們用4萬/平米的價格買下了小區(qū)的電梯面積，而一些物業(yè)公司卻在未告知業(yè)主的情況下用電梯出租廣告賺錢,。
北京市豐臺區(qū)某小區(qū)的電梯廣告。中新網(wǎng) 謝藝觀 攝
“這一做法侵犯了業(yè)主對于共有部分的管理權(quán)和公共收益的所有權(quán),?！北本┰仆蓭熓聞?wù)所主任閆兵說，《物權(quán)法》規(guī)定：
業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅,、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán),，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
《物業(yè)管理條例》規(guī)定：利用物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的,，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后,，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金,，也可以按照業(yè)主大會的決定使用,。
閆兵認為，小區(qū)電梯廣告收益應(yīng)為業(yè)主共有,，用途也應(yīng)由業(yè)主大會決定,。雖然業(yè)主大會可以委托物業(yè)代為管理電梯廣告位、代為收取廣告費,，但并不等同于該收益歸屬物業(yè)公司所有,。
記者注意到,，今年8月27日，《民法典各分編(草案)》提請十三屆全國人大常委會第五次會議審議,，其中，物權(quán)編草案加強了對建筑物業(yè)主權(quán)利的保護,。
“實踐中,，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)未征求業(yè)主意見擅自改變共有部分的用途或者利用外墻、電梯張貼廣告等營利,。對此,，草案增加規(guī)定，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定,?！比珖舜蟪Ｎ瘯üの魅紊虼阂榻B說，草案還明確,，共有部分產(chǎn)生的收益屬于業(yè)主共有,。
根據(jù)2000年開始實施的《房產(chǎn)測量規(guī)范》，分攤的公用建筑面積有：電梯井,、管道井,、樓梯間、垃圾道,、變電室,、設(shè)備間、公共門廳,、過道,、地下室、值班警衛(wèi)室等,，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積,，以水平投影面積計算；共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻,，以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積,。
也就是說，上述屬于小區(qū)公攤地方的廣告收益屬于業(yè)主共有,。
北京一般小區(qū)廣告收入一年幾十萬,，甚至上百萬
一個普通規(guī)模的住宅小區(qū)，靠廣告賺來的這筆錢大約有多少,？
記者從某廣告交易平臺獲取了一份在北京投放電梯廣告的“社區(qū)資源總表”,，里面詳細收錄了北京620個社區(qū)的居住規(guī)模、電梯數(shù)量,、電梯廣告位等信息,。
某廣告交易平臺在北京投放電梯廣告的“社區(qū)資源總表”。
該平臺工作人員說,，電梯里一個廣告位每周150元,，至少100個起投。一般情況下,，一個電梯里有兩到四個廣告位,。
我們來算筆賬，以北京市豐臺區(qū)的“城市澗”住宅小區(qū)為例：
共有20個電梯,、60個電梯廣告位,。假如不考慮平臺抽成，那么一個廣告位一年7200元,，小區(qū)物業(yè)出租60個廣告位,，每年能收益43萬元。
這個小區(qū)共有437戶,，假如把廣告收益平分給業(yè)主,，每戶每年能分約1000元。
按2.2元/平米的物業(yè)費計算,，80多平米的房子一年費用是2000多元,，這意味著，如果把電梯廣告的收入返還給業(yè)主,，就可以少交近一半的物業(yè)費,。
北京某住宅小區(qū)物業(yè)工作人員告訴記者，該小區(qū)電梯里一個廣告位的年收入大約是2000元,，收入被劃進物業(yè)公司的賬戶,。
當(dāng)然，這只是電梯內(nèi)廣告的收入,，社區(qū)的廣告位置五花八門,。社區(qū)出入口、電梯間,、電梯門口,、社區(qū)燈箱、社區(qū)戶外,、停車場,、停車場道閘、單元門禁機屏,、樓房墻體等都可設(shè)置廣告位或廣告屏,，通過投放廣告賺錢。
某廣告交易平臺發(fā)布的社區(qū)宣傳欄廣告位,。
上述廣告交易平臺工作人員告訴記者,，社區(qū)燈箱的廣告位每月2600元，社區(qū)宣傳欄的廣告位每月600元,。
“一個像北京富力城這樣大型的小區(qū),，所有的廣告費用加起來，應(yīng)該能超過100萬,?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說。
對物業(yè)公司來說,，廣告租賃收入成了香餑餑,。
此前有媒體報道,，未來5-10年內(nèi),，一部電梯廣告租金漲到2萬至5萬元都是可能的，按照大型物業(yè)公司管理5億平米規(guī)模計算,，5萬部電梯,，年收益可達近10億。
對此,，張大偉說,，電梯廣告的位置有電梯門口墻壁、電梯門,、電梯內(nèi)壁等,，所以一部電梯幾萬的廣告費在部分城市是有可能的。
“從大型物業(yè)公司看,，現(xiàn)在管理上億平米的龍頭企業(yè)的確已經(jīng)出現(xiàn),，而且當(dāng)下屬于擴張期，整體看,，電梯廣告收入上億這個數(shù)量級是沒有問題的,。”他說,。
業(yè)主與物業(yè)各有難處
關(guān)于電梯廣告問題,，北京市朝陽區(qū)某小區(qū)業(yè)主王越說，坐電梯的時候手機沒信號,，看看廣告也挺好的,。而且電梯的維護、檢修,、消毒,、清潔都是物業(yè)完成的，物業(yè)利用廣告賺取一定收入,，也可以理解,。
還有人不太清楚廣告收入的去向,。“我不是很關(guān)注小區(qū)的公共事務(wù),，加上物業(yè)公司的工作不透明,，所以之前沒想過、現(xiàn)在也不清楚電梯廣告的收入該歸誰,，也不知道有沒有跟物業(yè)簽訂過什么合同,。”北京市豐臺區(qū)某小區(qū)業(yè)主田真告訴記者,。
北京市昌平區(qū)某小區(qū)業(yè)主李世棟說,，知道自己的權(quán)利被侵害了，但沒時間去扯皮,，沒精力去維權(quán)?，F(xiàn)在業(yè)委會成立非常難，個人力量單薄,，開發(fā)商,、物業(yè)太強勢，投訴無門,。
不過,，物業(yè)公司也有難處。閆兵認為,，暫不討論物業(yè)服務(wù)行業(yè)的行業(yè)素質(zhì)及服務(wù)質(zhì)量,，拖欠物業(yè)費行為的頻發(fā)客觀上也影響了物業(yè)公司的收入及物業(yè)服務(wù)的良性運轉(zhuǎn)，某種意義上物業(yè)公司也是被“逼上梁山”,。
他補充說,，物業(yè)公司作為市場主體，盈利是其必然需求,，而公共收益均攤到業(yè)主個體而言微乎其微,，但對于物業(yè)公司而言卻是聚沙成塔積少成多的效應(yīng)，這導(dǎo)致了雙方對于公共收益的關(guān)注度差異,。
這筆錢該如何分配,？
有些小區(qū)通過業(yè)主委員會，與物業(yè)很好地解決了廣告收入問題,。
據(jù)陜西廣播電視臺報道,，西安世家星城小區(qū)業(yè)委會與物業(yè)簽訂合同，約定了電梯廣告收入的分配事宜,。
2017年,，世家星城小區(qū)158部電梯帶來近20萬元收益，有三成留給物業(yè)公司作為日常經(jīng)營,、管理的費用,，另外七成在業(yè)主代表的監(jiān)管下,，用于小區(qū)的公共設(shè)施建設(shè)。
據(jù)了解,，從物業(yè)公司和廣告公司談判報價,，到最后業(yè)主代表審查驗證等一系列程序，業(yè)主代表都要全程參與,，保證了小區(qū)公共收益的公開透明,。
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為,，把電梯廣告的收入全部給業(yè)主是不現(xiàn)實的,，否則物業(yè)公司沒有理由去經(jīng)營此類廣告牌，所以還是要把管理成本等考慮進去,，最好商定一個比例,。當(dāng)然，把此類收入全部給物業(yè)公司也問題不大,，關(guān)鍵是這些錢要透明化,，用于小區(qū)管理,。(應(yīng)受訪者要求,，文中部分人物為化名)
