二,、法院審判:一審法院受理后,，按租賃合同糾紛進行了審理，并向B進行了公告送達,。法庭審理中,，A公司答辯稱A與B之間、B與C之間分別構(gòu)成獨立的租賃合同關(guān)系,，依據(jù)合同相對性原則,，A公司基于B違約與其解除租賃合同并無不當(dāng)，是合法保護自身利益,，B與C公司之間租賃合同雖成立合法,，但在基礎(chǔ)租賃合同解除后，已失去合法基礎(chǔ),，C公司應(yīng)向違約人B主張違約責(zé)任,，A公司無過錯，收回房屋合法合理,，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任,。C公司認為A對B之間的次租賃合同是明知的，應(yīng)當(dāng)維護C公司的次租賃合同利益,，A公司不能濫用合同相對性原則,，無視C公司合法經(jīng)營利益，任意解除或限制C公司合同權(quán)利。
一審法院審理后認為,，A與B之間成立租賃合同關(guān)系,，B與C之間成立次租賃合同關(guān)系，B,、C的次租賃合同是經(jīng)過A同意的,，對C的租賃使用事實也是明知的。現(xiàn)A公司雖因B違約而解除合同不違法,，但應(yīng)當(dāng)尊重,、保護C公司的合法利益，A收回房屋行為對C正常經(jīng)營造成了妨礙,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任,。經(jīng)調(diào)解不成，一審法院判決：B對C承擔(dān)返還租賃費,、承擔(dān)違約金責(zé)任,；A對B的上述責(zé)任承擔(dān)連帶責(zé)任。
A公司不服一審判決,，提起上訴,。二審法院經(jīng)審查后認為：一審法院認定的基本事實清楚，但是法律關(guān)系混亂,，在租賃合同關(guān)系上AB,、BC之間是獨立合同關(guān)系，C公司主張的違約責(zé)任應(yīng)向B主張,，至于A公司妨礙C公司經(jīng)營行為,，應(yīng)該是侵權(quán)法律關(guān)系，可另行主張權(quán)利,。故一審法院判決A對B的違約責(zé)任承擔(dān)連帶責(zé)任不當(dāng),，應(yīng)予糾正。經(jīng)調(diào)解未達成一致,，二審法院遂改判：撤銷A公司承擔(dān)連帶責(zé)任的判決條款,。
三、律師分析：1,、上述案例體現(xiàn)了兩個原則,。一是合同相對性原則。在租賃合同關(guān)系中,，出租人與承租人之間,、承租人與次承租人之間分別成立獨立的合同關(guān)系，違約責(zé)任范圍應(yīng)當(dāng)限定在合同雙方當(dāng)事人之間,，不應(yīng)擴大至合同主體以外,。二是合同權(quán)利義務(wù)合法性原則。本案例中A與B之間的合同成立與解除是合法的，B與C之間的次租賃合同也是合法的,，當(dāng)二者發(fā)生沖突時,，應(yīng)當(dāng)分別進行違約責(zé)任分析，并向責(zé)任人主張違約責(zé)任或損失賠償,。
2,、關(guān)于合法權(quán)利的自力救濟問題。本案例中,，A公司可以通過起訴承租人B,，同時列實際占用人C為共同被告的方式，要求其履行返還房屋義務(wù),。法院原則上不支持A所采取的自力救濟,。自力救濟可能引發(fā)侵權(quán)爭議。
3,、關(guān)于次承租人阻卻A公司收回房屋的法定方式,。最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛司法解釋中明確了當(dāng)承租人違約不交納租金，可能導(dǎo)致出租人解除合同時,，次承擔(dān)人可以自愿代替承租人交納租金的方式,，保證次租賃合同能夠繼續(xù)履行,，出租人不得拒絕,。 （山東貝特律師事務(wù)所）
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