截至2015年10月底，山東省商品房庫存1.87億平方米,，去庫存周期大約為23個月。要去庫存,，新市民群體無疑是最強(qiáng)的拉動力,。
按照山東省的計劃，今年要為200萬進(jìn)城農(nóng)民工和140萬城中村,、城邊村原有居民辦理城鎮(zhèn)戶口,。實現(xiàn)三個市民化，即有序推進(jìn)外來務(wù)工人員市民化,、城中村和城邊村原有居民市民化、其他農(nóng)村地區(qū)就地轉(zhuǎn)移就業(yè)人口市民化,。
為促進(jìn)外來務(wù)工人員在城市扎根落戶,，山東先于全國實現(xiàn)了城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老保險和醫(yī)療保險并軌，農(nóng)民工隨遷子女都能夠就學(xué),。為解除進(jìn)城落戶農(nóng)民的后顧之憂,，山東規(guī)定，他們的土地承包經(jīng)營權(quán),、宅基地使用權(quán),、集體收益分配權(quán)保持不變，支持引導(dǎo)他們依法自愿有償轉(zhuǎn)讓“三權(quán)”權(quán)益,。此外,，還綜合運用住房公積金使用、信貸,、稅收等政策,，對農(nóng)民在城鎮(zhèn)首次購房的,，給予政策優(yōu)惠。
2014年,，山東省出臺文件,，通過降低繳存門檻、放寬提取條件,、優(yōu)化貸款政策等措施,，將農(nóng)民工納入住房公積金制度范圍。對農(nóng)民工,，允許按最低工資標(biāo)準(zhǔn)5%的下限繳存住房公積金,。只要足額繳存6個月以上，買房就可申請貸款,，3個月以上即可提取公積金支付房租,。
今年3月，山東住建廳,、金融辦和省農(nóng)業(yè)銀行推出“農(nóng)民安家貸”業(yè)務(wù),，對農(nóng)民買房執(zhí)行城市居民按揭貸款政策，實行20%的首付比例和優(yōu)惠基準(zhǔn)利率,，并針對農(nóng)民收入的季節(jié)性特點,，可按月、季,、半年或按年靈活還款,。3個半月，全省(不含青島)即放貸近60億元,。農(nóng)民購買首套房還享受契稅補(bǔ)貼,、規(guī)費減免等優(yōu)惠，有些庫存較多的縣還根據(jù)購房支出給予3%-10%的補(bǔ)貼,。壽光市對農(nóng)民購房一平方米政府補(bǔ)貼360元,，開發(fā)商讓利240元，原價3600元一平方米的住房農(nóng)民3000元即可購買,。在政府補(bǔ)貼,、開發(fā)商讓利雙重利好下，農(nóng)民進(jìn)城買房熱情高漲,。
棚戶區(qū)改造也成為一個契機(jī),。目前山東的棚戶區(qū)改造大多為城中村、城邊村,，棚改的貨幣化安置是把城鎮(zhèn)化與去庫存緊密結(jié)合的路徑之一,。2015年山東省棚改貨幣化安置13.9萬套，貨幣化安置比重達(dá)29.3%,，相當(dāng)于消化了1000多萬平方米的存量商品房,。今年截至5月底,，已貨幣化安置10.79萬套，貨幣化安置比重達(dá)41.6%,。
為順利推進(jìn)棚改貨幣化安置,，山東各地普遍在征收拆遷啟動階段，就將貨幣化安置作為重要選項供棚改居民選擇,。
對貨幣化安置比重高的棚改項目,，提高財政補(bǔ)助資金比例，優(yōu)先給予補(bǔ)助資金支持,。政策性銀行實行差別化貸款政策,，重點支持貨幣化安置的棚改項目。菏澤曹縣通過政府采購已籌集2000多套存量商品房用于安置棚改居民,。
對選擇貨幣化安置的棚戶區(qū)居民,，給予購房資金或面積獎勵，確保其不貼錢買到同區(qū)位,、同面積的存量商品住房,，并從落戶、入托,、就學(xué),、社保等方面制定一攬子優(yōu)惠政策，引導(dǎo)群眾自愿選擇貨幣化安置,。
青島市規(guī)定,，征收住宅房屋，在規(guī)定期限內(nèi),，居民選擇異地房屋安置并簽訂協(xié)議的,，每戶給6萬元獎勵;選擇貨幣化補(bǔ)償，給予貨幣補(bǔ)償金5%的獎勵,，不足6萬元的按6萬元計算,。也就是說，棚改居民最低可拿到12萬元獎勵,。兩年來，青島主城區(qū)已啟動的棚改項目中選擇貨幣化安置的居民總體已超過80%,。
不僅如此,，山東省還加強(qiáng)社會化籌集公租房源力度。山東17個設(shè)區(qū)的市都把在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè),、符合有關(guān)準(zhǔn)入條件的農(nóng)民工納入公租房保障范疇,，濟(jì)南則取消了準(zhǔn)入中的收入限制。
近年來,，山東省積極推進(jìn)公租房房源的社會化籌集,，以購代建,、以租代建、以改代建,。在市場上購買符合條件的商品住房作為公租房,。鼓勵有房源的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與投標(biāo)或競爭性談判，政府以團(tuán)購價格收購,，購買價格均低于項目周邊同品質(zhì)在售商品住房銷售均價,。青島、淄博,、煙臺等9個市開展了以購代建,，累計通過購買方式籌集公租房1.11萬套;對面積較大、不符合公租房標(biāo)準(zhǔn)的商品房進(jìn)行改建,，作為公租房,。通過這種方式籌集公租房8601套;在市場上長期租賃符合條件的住房作為公租房。濰坊,、德州等5個市開展了以租代建,，累計籌集公租房1546套。
記者最近從山東省住建廳了解到,，山東省房地產(chǎn)市場總體企穩(wěn)向好,，商品房庫存逐步減少。到8月底,，全省商品房庫存去化周期16個月,，其中商品住宅去化周期12個月，已經(jīng)進(jìn)入合理區(qū)間,。
