2016年“十一”前,，房地產(chǎn)商和地產(chǎn)中介都鉚足勁兒準(zhǔn)備迎接“金九銀十”中最值得期盼的“樓市黃金周”。然而,，“銀十”的夢(mèng)想在21座城市政府陸續(xù)發(fā)布的樓市調(diào)控政策中均告破滅,。
自9月30日北京出臺(tái)樓市調(diào)控政策后，上海,、廣州,、深圳3個(gè)一線城市,，位于珠三角、長(zhǎng)三角,、京津冀地區(qū)部分城市以及內(nèi)地一些區(qū)域性中心城市房?jī)r(jià)上漲過快的17個(gè)二三線城市,，在9天內(nèi)相繼出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的限購限貸政策。
2015年年末,，政府將減少存量房定為2016年全國性的目標(biāo),，推動(dòng)了新一輪的購房熱潮。但部分城市房?jī)r(jià)漲幅過快,，又迫使政府出手“速凍降溫”,。根據(jù)多份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，政策出臺(tái)后,，21座城市的成交量均出現(xiàn)較大幅度下滑,，新一輪購房熱潮暫時(shí)冷卻。
從2003年至今的13年間,，類似上述針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控輪回已上演過四五次,，但全國房?jī)r(jià)的平均值在這13年內(nèi)仍然上漲了超過13倍?！八賰鼋禍亍辈呗栽谥袊姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)是否已經(jīng)失效?此輪地方政府調(diào)控對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響有多大,，將持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間?仍在消化2013年熱潮中積攢存量的地產(chǎn)開發(fā)商，將采取怎樣的措施來應(yīng)對(duì)此輪政策調(diào)控?本文將就上述問題展開采訪和調(diào)查,。
去庫存措施反而刺激了房?jī)r(jià)
在今年房?jī)r(jià)漲幅榜上穩(wěn)居榜首的深圳,，9月底推出了4個(gè)新盤。其中兩個(gè)帶學(xué)位的樓盤均價(jià)超過8萬元/平方米,。
在開盤現(xiàn)場(chǎng),，不少置業(yè)者表示，8萬元/平方米超出預(yù)期而放棄,，但有更多的人告訴《投資者報(bào)》記者,，相信轉(zhuǎn)手出售時(shí)單價(jià)能達(dá)到10萬元/平方米。更多的人預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)攀升,，因此,，8萬元/平方米的新盤當(dāng)日銷售完成八成。
深圳人購房的熱情蔓延至周邊城市,。臨近深圳的東莞和惠州同期開盤的新盤,，當(dāng)天均售罄。
根據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)顯示,，2016年1月,，深圳新房均價(jià)為46515元/平方米，到2016年9月,，新房均價(jià)已升至61600元/平方米,，房?jī)r(jià)上升32.4%,。
這已經(jīng)是今年深圳3月份發(fā)布“3·25新政”調(diào)控以后的增長(zhǎng)幅度。從2010年至2016年,，深圳一手房?jī)r(jià)格2010~2013年基本維持在2萬元左右,，從2015年開始突破3萬元/平方米，2016年上半年樓市均價(jià)躍升至5萬以上;二手房均價(jià)歷年來高于一手房均價(jià),，但上升趨勢(shì)與一手房上升趨勢(shì)基本一致,。
但深圳的上漲速度在全國并非個(gè)案。
在中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)公布的《全國住宅房?jī)r(jià)行情城市排行榜》中,，有34個(gè)城市8月份房?jī)r(jià)與去年同比漲幅超過15%紅線,，其中，漲幅超過30%的達(dá)11個(gè),。除了“北上廣深”一線城市,，廈門、蘇州,、東莞、珠海,、中山,、南京等二三線城市的價(jià)格也出現(xiàn)了大幅度上升。
多名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士在接受《投資者報(bào)》記者采訪時(shí)表示,，此輪房?jī)r(jià)上漲受2015年第四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫存”總綱的推動(dòng)和影響較大,。
2015年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào),，極為罕見地將化解房地產(chǎn)庫存定為2016年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的五大任務(wù)之一,，并明確提出，“鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房,，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者,。”
隨后,，房貸首付比例降低,、公積金存款利率上調(diào)、房地產(chǎn)交易的契稅及營業(yè)稅減免等一系列“去庫存”政策開始實(shí)施,。
“這些舉措,，尤其是去年5次降息，使得購房者預(yù)期受到影響,，一線城市和部分二線城市吸納了足夠多的資金和投資客進(jìn)入市場(chǎng),，出現(xiàn)了房?jī)r(jià)的非理性上漲。但庫存最嚴(yán)重的三四線城市,，去庫存效果并不明顯,?！鄙钲诜康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)研究發(fā)展部總監(jiān)徐楓在接受《投資者報(bào)》記者采訪時(shí)表示。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)計(jì)算,，從2016年3月起,，商品房庫存有所下降。3月庫存環(huán)比下降0.56%,，4至8月分別下降了1.14%,、0.72%、1.04%,、0.048%,、0.72%。從全國看,，庫存結(jié)構(gòu)去化不均衡,，之前庫存較少的一二線城市反而成為去庫存的主力軍，庫存較多的三四線城市去化依然緩慢,。
但去庫存任務(wù)并未就此減輕,。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1~8月份,，我國住宅竣工面積37239萬平方米,，增長(zhǎng)18.2%。僅僅新增住宅量就遠(yuǎn)大于商品房待售面積的累計(jì)減少量,。如果再考慮到1-8月,，住宅新開工面積73563萬平方米，去庫存的任務(wù)更加艱巨,。
“當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)仍然下行,，貨幣政策相對(duì)寬松，貸款利率成本也較低,，對(duì)于高凈值人群來講,，手頭有富裕的資金，但是沒有有效的資金投向,，資產(chǎn)配置需求驅(qū)使這些人群將資金投向房?jī)r(jià)正處于上漲通道的樓市,。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉分析稱,。
張宏偉表示,，“對(duì)于大多數(shù)非熱點(diǎn)城市(中西部的二三線城市、非一線城市周邊的三四線城市等等)來講,，仍然面臨較大的去庫存壓力,，樓市基本面并沒有實(shí)質(zhì)性改變。”
境外媒體評(píng)論稱,，2016年中國火爆的房地產(chǎn)銷售已與人口結(jié)構(gòu)無關(guān),，而是源于居民拼命貸款買房。今年1月的新增信貸超過2.5萬億,，創(chuàng)下歷史新高,。但從房貸占GDP的比重看，中國居民加杠桿的速度是不可持續(xù)的,。
深圳中原地產(chǎn)研究中心經(jīng)理王飛在接受記者采訪時(shí)表示,，“當(dāng)前的一線樓市繁榮完全是靠寬松信貸堆砌而成，一旦信貸擴(kuò)張略有放緩,，高杠桿的互相踩踏將相當(dāng)可怕,。把高度杠桿化的市場(chǎng)當(dāng)成避風(fēng)港，一味博取擊鼓傳花式的資本收益,，與股災(zāi)前的資本市場(chǎng)有所相似,。”
暫時(shí)降溫的市場(chǎng)
10月7日,，在深圳出臺(tái)被外界戲稱為“全球最嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控政策”后,，某投資客在深圳炒房微信群里表示，他提高了最新掛牌出去銷售的房子的總價(jià),，“我不相信房?jī)r(jià)會(huì)跌,。”
記者從多家地產(chǎn)中介獲得信息,，調(diào)控政策出臺(tái)后，部分核心區(qū)域的業(yè)主都不愿意調(diào)低預(yù)期,，仍小幅抬高掛牌價(jià),。
在某網(wǎng)發(fā)起的一項(xiàng)主題為《深圳最嚴(yán)樓市調(diào)控出臺(tái)，你覺得房?jī)r(jià)會(huì)跌么》的投票中,，4745名參與者中,，2081名表示繼續(xù)看漲，占比43.9%,。另外1237票認(rèn)為,，市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入盤整期，占比約26.1%,，此外分別有13.6%,、16.5%的網(wǎng)友認(rèn)為，樓市將下跌10%~30%或30%以上,。
“降價(jià)的很多都是急著用錢的投資客,，每套按總價(jià)不同，降價(jià)20萬~70萬不等,。有些手頭房多的投資客會(huì)比較著急,，我們這兒有一名投資客一下掛出4套房,，平均每套在之前的基礎(chǔ)上調(diào)低了差不多50萬?！币患抑薪橄蛴浾呓榻B,。
根據(jù)深圳中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在從去年到今年8月的這輪房?jī)r(jià)上漲潮中,，深圳投資客占買房人群比例達(dá)到近30%,，接近2009年歷史高位。
王飛表示,，去年五次降息,，加之股票和匯率市場(chǎng)難以期待，資金為尋找新的投資機(jī)會(huì)進(jìn)入一線樓市,，由此推動(dòng)房?jī)r(jià)超預(yù)期上漲,，“由于一線樓市的歷史漲幅和收益遠(yuǎn)超其他普通類資產(chǎn)及陷入困境的實(shí)體行業(yè)，因而房地產(chǎn)在‘資產(chǎn)荒’的時(shí)代自然而然地成了大眾心目中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),?！?/span>
但他同時(shí)表示，如果一旦市場(chǎng)下行,，受到直接傾軋的便是高杠桿下資金不足的跟風(fēng)購房者,。
張宏偉預(yù)測(cè)稱，“加杠桿”入市的“散戶”將是此輪房產(chǎn)調(diào)控當(dāng)中最先退場(chǎng)的人群,，當(dāng)2017年年中市場(chǎng)調(diào)整期來臨之時(shí),，也是這部分“散戶”無法承受房?jī)r(jià)止?jié)q甚至下跌、加杠桿的資金成本等壓力之時(shí)(加杠桿資金的期限一般為12個(gè)月左右,，少部分24個(gè)月,，明年年中剛好是今年上半年加杠桿入市資金到期的日子)，屆時(shí)今年上半年以來加杠桿入市的“散戶”勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)拋售資產(chǎn)的狀況,。
一線城市投資性買房的需求將得到抑制,，這一趨勢(shì)從房產(chǎn)調(diào)控出臺(tái)后的相關(guān)數(shù)據(jù)中已開始顯現(xiàn)。根據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì),，2016年10月上旬(1~10日),，北京市新建商品住宅共網(wǎng)簽560套，與上月同期相比大幅下跌68.7%,，與去年10月份同期相比則下降了45.8%,。而全市的二手住宅共網(wǎng)簽2810套，與上月同期相比也大幅下跌了65.7%,。
世聯(lián)行統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,，“十一”黃金周期間，市場(chǎng)成交量大幅下滑的城市包括杭州、南京和深圳;出現(xiàn)降溫的包括上海,、鄭州,、廈門、惠州,、蘇州和無錫;市場(chǎng)成交與往年相比正常的有廣州,、成都、長(zhǎng)春和石家莊;而重慶和西安兩個(gè)城市成交向好,，常州,、武漢、貴陽,、長(zhǎng)沙,、南昌則持續(xù)火爆。新政出臺(tái)前,，北京,、東莞、珠海和合肥已出現(xiàn)嚴(yán)重的動(dòng)蕩,。
世聯(lián)行的報(bào)告分析稱,，這是新政的即時(shí)效應(yīng)，其延后效應(yīng)還有待觀察,。
中城聯(lián)盟副主席,、世聯(lián)行集團(tuán)董事長(zhǎng)陳勁松分析稱，如果新政進(jìn)一步加緊資金監(jiān)管和外地購房者購樓的限制,，那么就會(huì)對(duì)成交量產(chǎn)生非常大的影響,。我們將看到中國房地產(chǎn)火爆的情況會(huì)得到遏制。
“比如像深圳這種首付比例提到這么高的城市,，成交量會(huì)有嚴(yán)重的萎縮,，萎縮的程度可能超出想象。重點(diǎn)的限購限貸城市如果政策執(zhí)行到位,，那么我們認(rèn)為交易量萎縮30%~50%是正常的，二手交易價(jià)格下跌15%~20%是正常的,?！标悇潘杀硎尽?/span>
另辟蹊徑的房地產(chǎn)開發(fā)商
每一輪的上漲都推動(dòng)了房地產(chǎn)商的規(guī)模增長(zhǎng),，此輪上漲也不例外,。根據(jù)《投資者報(bào)》記者統(tǒng)計(jì)，“去庫存”整體方向定調(diào)后,，今年第一季度,，排名靠前的上市房企銷售業(yè)績(jī)大幅上升。其中，恒大在2016年第一季度銷售額同比增加115%,，碧桂園同比增長(zhǎng)162%,，保利地產(chǎn)同比增長(zhǎng)131.35%，金地第一季度銷售額同比增長(zhǎng)超過2倍,。
根據(jù)上市房地產(chǎn)公司今年上半年發(fā)布的業(yè)績(jī)報(bào)告顯示,，銷售額增幅有所放緩，但仍保持上升趨勢(shì),。截至2016年9月,，恒大、萬科和碧桂園銷售額均超過2000億元,，其中,，恒大前三季度銷售額達(dá)2805.8億元，萬科前三季度銷售額達(dá)2629億元,，碧桂園達(dá)2139.3億元,，增幅分別為117.9%、46.83%,、158%,。
此外，華夏幸福,、金地集團(tuán),、融創(chuàng)中國、龍湖地產(chǎn)銷售額同比也出現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng),，增幅分別為98.95%,、84.66%、98.89%,、85.54%,。
前三季度業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)迅猛的房地產(chǎn)商，在調(diào)控出臺(tái)后是否會(huì)受到影響,。在陳勁松看來,，一手交易會(huì)因?yàn)榫植啃〉幕驅(qū)嵙Σ粡?qiáng)的開發(fā)商出貨而下滑，但下滑是有限的,，預(yù)計(jì)在20%左右,，“因?yàn)槟壳伴_發(fā)商的實(shí)力比較強(qiáng)?！?/span>
自2011年以來,，在房?jī)r(jià)成倍增長(zhǎng)中受益的房地產(chǎn)商，早已習(xí)慣已成常態(tài)的房地產(chǎn)調(diào)控,，做出戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)上的調(diào)整,。
早在此輪政策正式出臺(tái)前,，就有深圳本地開發(fā)商對(duì)《投資者報(bào)》記者表示，按當(dāng)前“非理性”的市場(chǎng)來看,，今年肯定會(huì)有一波調(diào)控,，“我們能做的，就是放緩拿地節(jié)奏,，尤其是對(duì)高地價(jià)地塊,，要尤其謹(jǐn)慎?！?/span>
從銷售策略來講,，上述開發(fā)商表示，隨行就市,、快速推盤去化,，保證企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)安全是調(diào)控后最重要的目標(biāo)，“必要時(shí)會(huì)平價(jià)跑量,?！?/span>
張宏偉表示，此輪調(diào)控對(duì)于房地產(chǎn)商的影響,，按照房地產(chǎn)周期判斷,，將在6~8個(gè)月之后，也即2017年年中出現(xiàn),，“伴隨著供應(yīng)量的增加,，預(yù)計(jì)明年上半年，市場(chǎng)去化周期會(huì)進(jìn)一步回升至12個(gè)月以上,，個(gè)案價(jià)格可能會(huì)在2017年年中出現(xiàn)下滑,，尤其是本輪樓市上漲幅度較大的中高端樓盤以及‘地王’頻出的板塊極有可能率先降價(jià)?！?/span>
從去年下半年至今,，拿地較為激進(jìn)的房企主要集中在閩系房企，“如果按照部分城市土地新政,，部分地王需要現(xiàn)房銷售,，拍地之后開工時(shí)間、達(dá)到預(yù)售條件和竣工時(shí)間也限制一下,，這樣這些地王就慘了,。”張宏偉表示,。
從國家開始對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控開始,，每一輪的調(diào)整期,，都會(huì)有一批中小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)退出房地產(chǎn)市場(chǎng),，并購與整合的現(xiàn)象也會(huì)在調(diào)整期內(nèi)較為頻繁地發(fā)生,。
即使是排名居前的大型房企，在中國城鎮(zhèn)化率持續(xù)提高以及調(diào)控成為常態(tài)的背景下,，開始從戰(zhàn)略上布局除房地產(chǎn)以外的業(yè)務(wù),。
萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林9月末在美國接受CNN專訪時(shí)稱，當(dāng)前中國房地產(chǎn)的市場(chǎng)泡沫是歷史上最大的泡沫,，“上海這樣的超大城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,，數(shù)千個(gè)小城市的房?jī)r(jià)卻在下跌，空置率很高,。面對(duì)現(xiàn)在的問題,，我想不出什么辦法。政府已經(jīng)出臺(tái)了各種措施,，包括限購限貸,，但效果不明顯?！?/span>
而在年初,，王健林對(duì)萬達(dá)集團(tuán)收入做出預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)2016年萬達(dá)集團(tuán)全年總收入2543億元,，同比減少12%,，主要是房地產(chǎn)銷售收入將減少640億元至1000億元左右，預(yù)期將同比下降約40%,。
王健林在公開場(chǎng)合表示,，萬達(dá)2017年后開業(yè)的重資產(chǎn)項(xiàng)目將全部轉(zhuǎn)讓，2017年萬達(dá)超過三分之二的收入和凈利潤將來自娛樂,、體育和旅游行業(yè),，2018年萬達(dá)將不再有地產(chǎn)銷售收入。
而萬科集團(tuán)總裁郁亮早在2013年就提出“10年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將見到天花板”,。從2015年起,，萬科進(jìn)入三年轉(zhuǎn)型期，“萬億大市值住宅將只占50%,，另外50%來自新業(yè)務(wù),。”郁亮對(duì)外宣稱,。
而在去年年底整合重新上市的招商蛇口,，整合出的目標(biāo)即“去地產(chǎn)化”，將園區(qū)開發(fā)和運(yùn)營作為其未來業(yè)務(wù)發(fā)展的主要方向,。
恒大集團(tuán)近日將總部遷往深圳,，此舉正好印證了此前公司對(duì)外透露的“以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)，金融,、互聯(lián)網(wǎng)為兩翼,，高起點(diǎn)啟動(dòng)恒大健康產(chǎn)業(yè),、金融產(chǎn)業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)服務(wù)”的策略。作為互聯(lián)網(wǎng)和金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展的先鋒城市,，恒大集團(tuán)在深圳必將獲得更多機(jī)會(huì),。
“降溫”之后的市場(chǎng)何時(shí)再升溫?
對(duì)于近日多城市出臺(tái)相對(duì)較為嚴(yán)厲的地方調(diào)控政策，多家研究機(jī)構(gòu)和業(yè)內(nèi)從業(yè)人士均表示,，將對(duì)本輪快速上漲的房?jī)r(jià)起到抑制作用,。
“本輪調(diào)控政策措施不會(huì)一會(huì)兒收緊，一會(huì)兒放松,，估計(jì)要持續(xù)兩年左右的時(shí)間,，這兩年會(huì)使得調(diào)控措施逐步到位，這樣的話,，整個(gè)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)目前過快的上漲一定會(huì)得到抑制,。”陳勁松分析稱,。
張宏偉認(rèn)為,，經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)周期在2017年下半年后將同時(shí)處于低谷期，屆時(shí),，市場(chǎng)將進(jìn)入深入調(diào)整,，這對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來講是一個(gè)艱難的挑戰(zhàn)。
“但是,，深入調(diào)整之后也就意味著新一輪的市場(chǎng)機(jī)會(huì)也會(huì)來臨,。2018年這個(gè)時(shí)間段，為了提振宏觀經(jīng)濟(jì),，樓市‘救市’大旗可能會(huì)重新被扛起,，屆時(shí)，新一輪的樓市上行周期將來臨”,，張宏偉預(yù)測(cè),。
但從長(zhǎng)期來看，政府出臺(tái)政策調(diào)控對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來說,，都只是“治標(biāo)不治本”,。
一位已離職的原深圳某地產(chǎn)集團(tuán)高管向《投資者報(bào)》記者表示，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)屢漲屢調(diào),，不停輪回,，這些舉措正是中國經(jīng)濟(jì)體制不健全的表現(xiàn)，“行政調(diào)控,，都只是表面性的,，暫時(shí)的，一旦部分資源被過度放大,，經(jīng)濟(jì)杠桿調(diào)節(jié)起不了作用的時(shí)候,，國家就用這種臨時(shí)性的政策來抑制,。”
“如果國家經(jīng)濟(jì)體制的改革未完成,，地方政府對(duì)土地出讓和相關(guān)稅收的‘依賴癥’沒辦法緩解，中國房地產(chǎn)行業(yè)的改革不會(huì)完成,，都只能治一治‘標(biāo)’,。”上述人士表示,。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，在2010~2013年，土地出讓收入占地方財(cái)政收入比例均超過60%,。2016年1月-8月,，全國國有土地使用權(quán)出讓收入達(dá)20057億元，同比增長(zhǎng)14%,。
按城市來看,，蘇州今年前8個(gè)月，對(duì)土地依賴指數(shù)達(dá)82.6%,，杭州,、合肥、南京等城市都超過50%,。其中,，南京今年上半年財(cái)政收入為621億元，土地成交總金額高達(dá)630億元,。
華融證券統(tǒng)計(jì)稱,，直接與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種有13個(gè)，包括企業(yè)所得稅,、營業(yè)稅,、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、教育費(fèi)附加,、土地增值稅,、印花稅等，稅費(fèi)約占房?jī)r(jià)構(gòu)成的12%~15%,。如果綜合地價(jià),，在房?jī)r(jià)較高的一二線城市，地方政府所得占房?jī)r(jià)的比例不低于60%,，因此,，地方政府對(duì)控制房?jī)r(jià)過快上漲的意愿相對(duì)不足，難以采取及時(shí)有效的調(diào)控措施,。
國際貨幣基金組織亞太部副主任馬克斯·羅德勞爾近日在接受新華社記者采訪時(shí)建議中國征收房產(chǎn)稅,，他認(rèn)為,，這不僅有利于增加地方財(cái)政收入，也有利于更好地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),。
