??記者采訪發(fā)現(xiàn),，當(dāng)前樓市新一輪政策已經(jīng)引發(fā)多起毀約退房糾紛。一些開發(fā)商定金不退,，購房者則表示,，這是由于政策變動(dòng)造成自己無法購房,，不是個(gè)人原因，雙方爭執(zhí)不下;一些連環(huán)單中的購房者更是處境尷尬,。
??湊不起首付放棄購房 定金不給退
??本應(yīng)放松的國慶假期,，多地傳來收緊的樓市調(diào)控。北京,、天津率先鳴槍,，濟(jì)南、武漢,、合肥,、南京等城市緊隨其后。記者梳理發(fā)現(xiàn),，短短9天內(nèi),，先后有21個(gè)城市出臺了新的樓市調(diào)控政策。
??今年9月下旬,，濟(jì)南的宋女士和丈夫在濟(jì)南選購了一套商品房,，并與開發(fā)商簽了合同(商品房認(rèn)購書)，繳納了2萬元定金,。然而,，突然出臺的樓市限購令擊碎了宋女士的購房夢：根據(jù)濟(jì)南新推出的相關(guān)限購政策，宋女士必須按照二套房40%的比例繳納首付款,，大約120萬元,，并且貸款利率也要相應(yīng)提高。而在9月份選房時(shí),，置業(yè)顧問告訴她根據(jù)當(dāng)時(shí)政策首付只須20%,，大約60萬元。
??因?yàn)闊o法湊齊首付款,，宋女士不得不放棄購房,。隨后，宋女士聯(lián)系開發(fā)商想要要回已經(jīng)繳納的2萬元定金,，不料卻被拒絕了,。開發(fā)商稱,，宋女士無法購房,，是屬于她個(gè)人的原因，因此不能退還定金,。而宋女士則認(rèn)為,，這是由于政策變動(dòng)造成自己無法購房，不屬于其個(gè)人原因,。雙方為此爭執(zhí)不下,。
??在北京,，賣小買大的連環(huán)單購房者蔡先生過了一個(gè)郁悶的黃金周。由于賣掉的房子還沒有過戶,，蔡先生所買的房子就成了二套,。根據(jù)北京9·30新政，對擁有1套住房的居民家庭,，首付比例均不低于50%,，蔡先生為此要多支付近百萬元的首付款，且稅費(fèi)等也隨之提高,。
??兩邊的流程都在走了,，我要是違約，按照合同要交房款20%的違約金,。蔡先生說,，這讓他很為難。
??有中介支招假離婚避開政策影響
??在業(yè)內(nèi)專家看來,，房地產(chǎn)市場到了今年下半年,，投資和投機(jī)需求成了主流。記者采訪發(fā)現(xiàn),，新政之下,，以投資為需求的購房者趨于理性，但一些剛需族改善族也受到了較大影響,。一些中介機(jī)構(gòu)開始為購房者支招,，為避開政策影響，假離婚,、湊首付等產(chǎn)業(yè)鏈有重出江湖的苗頭,。
??中介建議我現(xiàn)在辦理假離婚，這樣以我愛人的名義購買就算是首套住房,，屆時(shí)只需要變更合同就可以了,。蔡先生告訴記者，新政出臺后,，他的經(jīng)紀(jì)人建議,，一是可以將賣、買分兩步走,，先把賣掉的房子過戶再以首套購買,，不然就只能以假離婚的形式。但對方也等著用錢,，肯定等不到我這邊先過戶,。蔡先生無奈地說。
??還有一些中介機(jī)構(gòu)則表示可以為購房者湊好首付。記者在中原地產(chǎn)天津西青一家門店采訪了解到,，9月30日晚天津市限購限貸政策出臺后,，一些人無力支付高額首付不得不放棄購買計(jì)劃。中介隨即聯(lián)合有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)公司,，針對一手新住宅推出購房分期付款服務(wù),。
??購房者購買新開樓盤，交付10%至20%的首付即可辦理過戶手續(xù),，剩余房款可以分期再支付給房地產(chǎn)開發(fā)公司,，支付周期可達(dá)半年，期間零利率零手續(xù)費(fèi),。中介人員表示,，房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)在著急賣房，希望繞過限購限貸政策,，通過分期付款激活一些潛在交易需求,。
??專家：因不可抗力或情勢變更等調(diào)控政策違約購房者無責(zé)
??在業(yè)內(nèi)專家看來，樓市新政出臺后,，一些購房者因不符合購房資格或者首付款比例增加而無法繼續(xù)履行房屋買賣合同,，通常會(huì)出現(xiàn)買方想解除合同，要求返還定金,，而賣方不愿解除合同,，或者拒絕返還定金的糾紛。這其中涉及幾個(gè)法律問題值得分析,。
??北京易準(zhǔn)律師事務(wù)所律師楊錦炎表示,，首先要明白，無論限購前還是限購后簽訂的房屋買賣合同都是有效的,。因?yàn)楦鶕?jù)《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋(一)》第4條規(guī)定：合同法實(shí)施以后,，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會(huì)制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù),，不得以地方性法規(guī),、行政規(guī)章為依據(jù)。
??楊錦炎表示,，各地出臺的限購限貸政策,，并不屬于全國人大及其常委會(huì)制定的法律，也不屬于國務(wù)院制定的行政法規(guī),。因此,，限購限貸政策的規(guī)定不影響買賣雙方簽訂購房合同的效力。但這里面因調(diào)控政策突然出臺導(dǎo)致無法履行合同,，可分為限購和限貸兩種情況分析,。
??一種情況是限購,。在政策出臺前購房者是有購房資格的,，但因?yàn)檎叱雠_,，購房者喪失了購房的主體資格。此政策構(gòu)成了對房屋買賣雙方的不可抗力,?！逗贤ā返谝话僖皇邨l規(guī)定因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響,，部分或者全部免除責(zé)任,，但法律另有規(guī)定的除外。所以因限購導(dǎo)致無法履行合同的當(dāng)事人,，可以向?qū)Ψ街鲝埥獬贤?，并且不承?dān)違約責(zé)任。
??另一種情況就是限貸,。即政策以提高首付比例等方式對購房者的貸款條件進(jìn)行了限制,，從而影響了購房者的履約能力，導(dǎo)致合同不能履行,，此種情形屬于《合同法》上的情勢變更,。所謂情勢變更是合同有效成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生情勢變更,，致合同之基礎(chǔ)動(dòng)搖或喪失,，若繼續(xù)維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同內(nèi)容或者解除合同,。楊錦炎說,，購房者因?yàn)槭赘稐l件的提高，無法履行合同的,，可根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定,，主張解除合同，不負(fù)違約責(zé)任,。
??在中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)律師團(tuán)團(tuán)長邱寶昌看來,，各地限購限貸政策通常以網(wǎng)簽時(shí)間作為是否適用新政策的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，但買賣雙方簽訂合同后,，未能在限購政策出臺之前完成網(wǎng)簽的人,，成為了受政策影響者。
??邱寶昌建議,，政策出臺之后,，對于買賣雙方，應(yīng)按著公平的原則妥善處理,，比如沒有網(wǎng)簽,，但交了定金和傭金的,，可以根據(jù)紙質(zhì)的合同、銀行的流水等加以甄別視為網(wǎng)簽或者因不可抗力政策,，雙方可以解除合同,，但該退的定金和傭金還是要退。
