對(duì)崇尚安居樂(lè)業(yè)的中國(guó)人來(lái)說(shuō)，房子是夢(mèng)系神縈的溫暖目標(biāo),，房子也日漸成為經(jīng)濟(jì)上的沉重負(fù)擔(dān),。在追蹤樓市調(diào)控新政一個(gè)多月效果之時(shí)，人們同樣追問(wèn),，是什么推動(dòng)了這一輪房?jī)r(jià)上漲?
紅色警報(bào)：“買房杠桿高,，買地杠桿更高”
如果說(shuō)供需不平衡是導(dǎo)致熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲的客觀原因，那么巨額資金涌入樓市則與這輪房?jī)r(jià)迅猛上漲直接相關(guān),。
“居民加杠桿購(gòu)房和企業(yè)加杠桿購(gòu)地是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的主要原因,。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一說(shuō),，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè),，去年以來(lái)一二線城市地價(jià)房?jī)r(jià)輪動(dòng)上漲,，與貨幣、信貸政策的寬松有直接關(guān)系,。
從買房端看,，住房信貸寬松是樓市回暖的重要原因之一。
據(jù)央行統(tǒng)計(jì),，今年9月末個(gè)人購(gòu)房貸款余額為17.93萬(wàn)億元,，同比增長(zhǎng)33.4%，顯示居民購(gòu)房貸款增速之快,。比如,，在深圳(樓盤)，截至9月個(gè)人購(gòu)房貸款余額已超1萬(wàn)億元,，相比2014年底翻了一倍,。
相比“買房端”的高杠桿，更需警惕的是“買地端”的高杠桿,。
今年8月,，剛將總部從福建遷至上海(樓盤)的房企融信以溢價(jià)139%、110.1億元的總價(jià)拍下上海靜安區(qū)一宗3.1萬(wàn)平方米的地塊,。讓外界詫異的不僅是它所創(chuàng)造的驚人樓面價(jià),，還有這家企業(yè)的“膽量”。根據(jù)其中期業(yè)績(jī)報(bào)告,，融信今年上半年的合同銷售額為132億元,。
房企兇猛拿地，巨額資金從哪里來(lái)?
“買房子起碼還交首付,，而有些地方的房企根本不掏自己腰包拿地,，全靠從金融機(jī)構(gòu)融資?！币幻L(zhǎng)期研究房地產(chǎn)行業(yè)的專家說(shuō),。
記者從一些金融機(jī)構(gòu)了解到，按規(guī)定,，房企拍地應(yīng)該拿自有資金,。但近年融資普遍，房企配資一般都在三七開(kāi),，房企自有出資占三成,，配資占七成。現(xiàn)在一些房企連自有出資部分也從金融機(jī)構(gòu)解決,，房企引入銀行,、債券、理財(cái)產(chǎn)品、信托計(jì)劃,、資管計(jì)劃,、保險(xiǎn)等資金來(lái)拍地，已成為業(yè)內(nèi)潛規(guī)則,。
如此配資導(dǎo)致房企負(fù)債規(guī)模不斷上升,，盈利狀況下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,，今年前三季度滬深兩市132家房地產(chǎn)企業(yè)合計(jì)營(yíng)業(yè)收入為8780.5億元,，而凈利潤(rùn)只有687.8億元，平均利潤(rùn)率跌至7.8%,。而今年上半年,，130家房企的凈利潤(rùn)率還在8.15%，即便成交慘淡的2015年前三季度利潤(rùn)率也有10.1%,。
樹(shù)不能長(zhǎng)到天上,，高杠桿必然帶來(lái)高風(fēng)險(xiǎn)。
中國(guó)社科院學(xué)部委員,、國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室理事長(zhǎng)李揚(yáng)認(rèn)為,，本輪房?jī)r(jià)上漲的背后，不排除一些地方政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商共謀,，遲遲不肯出臺(tái)提高首付率等市場(chǎng)化手段,，一些地方甚至等到財(cái)政收入任務(wù)差不多完成了才出手調(diào)控,，對(duì)這一趨勢(shì)應(yīng)該警惕,。
值得注意的是，一些地方和部門已開(kāi)始既調(diào)控“面包”,，也監(jiān)督“面粉”,。在近期調(diào)控中，上海等地已出臺(tái)明確政策：繳付土地競(jìng)買保證金,、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款,，不得使用銀行貸款、信托資金,、資本市場(chǎng)融資,、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等,。不少房企已開(kāi)始調(diào)整項(xiàng)目上市節(jié)奏,，拿地趨于謹(jǐn)慎。
金色誘惑：割舍不下的“地王”盛宴
各路資本涌入樓市,，土地是圍獵的對(duì)象,。2016年多地上演“地王盛宴”，成為本輪房?jī)r(jià)上漲的風(fēng)向標(biāo),。
“今年濟(jì)南(樓盤)東部先后出了兩個(gè)地王,，地面價(jià)格從每平方米7000多元直線上升至9000元左右,，導(dǎo)致房?jī)r(jià)從年初每平方米八九千元上漲到約1.6萬(wàn)元?！睗?jì)南市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)張?chǎng)喂дf(shuō),。
“地王”的出現(xiàn)，無(wú)形中給周邊項(xiàng)目帶來(lái)“坐地起價(jià)”的即期信號(hào),，更導(dǎo)致未來(lái)漲價(jià)預(yù)期,。在輿論炒作下引發(fā)民眾恐慌，造成開(kāi)發(fā)商待價(jià)而沽,，捂盤惜售,，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)不可擋。
財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示,，今年前10個(gè)月,，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入2.65萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.2%%,，而去年同期降幅超過(guò)25%,。國(guó)土資源部門的數(shù)據(jù)則顯示，今年前三季度土地出讓面積同比下降4.8%,。這種“價(jià)增量減”,，意味著地賣得少了，成交價(jià)卻更高,，凸顯地價(jià)漲幅之快,。
值得警惕的是，今年一些熱點(diǎn)城市地價(jià)高漲,，加大未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)隱患,。對(duì)于地價(jià)快速上漲，一名房企負(fù)責(zé)人直言,，如果說(shuō)房?jī)r(jià)是一日千里,，地價(jià)則是一日萬(wàn)里，開(kāi)發(fā)商入市要謹(jǐn)慎小心,。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示,，截至9月底，北上廣深四大一線城市今年住宅土地樓面價(jià)同比上漲72.2%,，二線城市漲幅達(dá)到86.7%,，遠(yuǎn)超房?jī)r(jià)上漲幅度。而據(jù)萬(wàn)科最新公告,，其持續(xù)觀察的北上廣深以及杭州,、南京、武漢、東莞,、蘇州等14個(gè)主要城市,，三季度土地整體成交溢價(jià)率攀升至111%，創(chuàng)近年來(lái)新高,。
“買地的價(jià)格越來(lái)越高,，擺在開(kāi)發(fā)商面前就只有一條路——房?jī)r(jià)除了上漲別無(wú)選擇?！敝袊?guó)社科院經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)張平說(shuō),，這一現(xiàn)象暴露出當(dāng)前土地市場(chǎng)非常嚴(yán)重的壟斷性。
“地王”頻出,，令房地產(chǎn)企業(yè)承壓,。近期，為攤薄風(fēng)險(xiǎn),，萬(wàn)科,、綠城、融僑等多家房地產(chǎn)公司紛紛加入高價(jià)地股權(quán)轉(zhuǎn)讓潮,，樓市劇情的反轉(zhuǎn),，暴露出拿地企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力增大。
10月中旬,，信達(dá)地產(chǎn)(600657,股吧)發(fā)布公告,，宣布稀釋杭州濱江奧體地塊50%股權(quán)，融創(chuàng)中國(guó)和濱江集團(tuán)(002244,股吧)分別持股40%和10%,，三方合作開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目,。這一今年5月123億元拍下的全國(guó)總價(jià)地王，當(dāng)時(shí)溢價(jià)率近96%,。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，市場(chǎng)預(yù)期的走低,，將導(dǎo)致未來(lái)一段時(shí)間“新地王”項(xiàng)目很難再出,。但周而復(fù)始上演的“地王盛宴”背后，一些地方政府扮演的角色引人關(guān)注,。
華融證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家伍戈說(shuō),，一些地方政府既是土地市場(chǎng)的唯一供給者，又是房?jī)r(jià)的最終調(diào)控者;既是抑制房?jī)r(jià)泡沫的“剎車”,，又是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的“油門”,。近期高漲的土地出讓金及一些地方政府的“饑渴式供地”模式凸顯出對(duì)土地財(cái)政的依賴。
幕后黑手：投資投機(jī)下的虛火
房子是給人住的,，這個(gè)定位不能偏離,。
歷次房市調(diào)控的最終目的都是一個(gè)，即“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng),，應(yīng)該讓住房回歸其居住屬性,，而不能大范圍成為投資品。
在一段時(shí)間內(nèi),，樓市幾成“股市”,。多地上演的企業(yè)和個(gè)人“炒房”熱潮背后，不乏投資投機(jī)者的身影,。
“過(guò)去浙江的投資客主要來(lái)自溫臺(tái)地區(qū),，今年則以上海客為主力,，從嘉興(樓盤)一路買過(guò)來(lái),，有跡可循?！焙贾轂I江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總經(jīng)理朱立東說(shuō),，外來(lái)投資客的大量涌入對(duì)杭州房?jī)r(jià)上漲起到推波助瀾的作用。
記者近日從珠海(樓盤)市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局獲知一個(gè)案例：珠海一家生意不景氣的貿(mào)易公司買了80多套房子,，近期正陸續(xù)出手,。
同樣在珠海，大量外地資本涌入本地樓市,。據(jù)當(dāng)?shù)刈〗ú块T數(shù)據(jù),，今年1至9月，全市一手房市場(chǎng)成交量中,，珠海本市居民購(gòu)買占比41.8%,，珠海以外的國(guó)內(nèi)其他地區(qū)居民占57.8%，國(guó)外買家占0.33%,。
一家知名房地產(chǎn)企業(yè)副總裁說(shuō),，今年開(kāi)始，他們?nèi)ジ?jìng)拍土地,，發(fā)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手里有了基金公司,。“這說(shuō)明不少金融機(jī)構(gòu)的資金都在往房地產(chǎn)市場(chǎng)投,?！边@位副總裁說(shuō)。
有觀察樓市的人士指出,，新三板上市公司中有幾十家企業(yè)主要業(yè)務(wù)是炒房,。“不少新三板上市公司融來(lái)的資金,，直接或間接進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng),?！鼻迦A大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉說(shuō)。
據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì),，今年年初至9月底,，滬深兩市共披露近60宗上市公司花費(fèi)超千萬(wàn)元購(gòu)買土地和房產(chǎn)的計(jì)劃或方案，總金額達(dá)到93億元,。此外,，截至上半年A股有1305家上市公司投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)凈額合計(jì)5951億元。一些公司通過(guò)出售投資性房地產(chǎn)達(dá)到降低虧損甚至是“保殼”的目的,。
泡沫的可怕,，不止于泡沫本身，更在于扭曲的價(jià)值對(duì)其他行業(yè)產(chǎn)生的“虹吸效應(yīng)”,。
“如果這海量投資投機(jī)的錢投到糧食,，我們就要吃不起飯，如果投向服裝,，我們就要裸奔,。”珠海房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)梁遠(yuǎn)新表示,，對(duì)于吸附在磚頭上的泡沫,，地方政府要加大防范風(fēng)險(xiǎn)，避免陷入房地產(chǎn)泡沫,。
灰色地帶：造假炒作推高房?jī)r(jià)預(yù)期
虛假宣傳,，查!捂盤惜售，查!營(yíng)銷不規(guī)范,，查!
10月,，深圳開(kāi)啟為期三個(gè)月房地產(chǎn)行業(yè)專項(xiàng)整治執(zhí)法行動(dòng)，發(fā)現(xiàn)不少樓盤項(xiàng)目存在虛假宣傳,、捂盤惜售,，發(fā)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)金融公司涉嫌經(jīng)營(yíng)“首付貸”業(yè)務(wù);上海依法查處8家違規(guī)房企、7家中介;廣州(樓盤)四部門聯(lián)合出擊規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,，發(fā)布“日光盤”“地王”等消息的行為將被重罰;武漢有102家房企因違規(guī)被列入“誠(chéng)信黑榜”……
記者跟隨深圳專項(xiàng)執(zhí)法行動(dòng),，來(lái)到“前海東岸”樓盤發(fā)現(xiàn)，該樓盤今年7月開(kāi)盤當(dāng)天實(shí)際成交140套,，約占910套可售總房源的15.4%,，卻對(duì)外宣稱開(kāi)盤當(dāng)天“主推戶型兩小時(shí)勁銷90%”。
在杭州余杭的合景天峻樓盤,，今年4月房?jī)r(jià)每平方米約1.3萬(wàn)元，10月個(gè)別戶型漲到2.8萬(wàn)元,。一共12棟樓分十多次開(kāi)盤,，每次放出有限的房源,，但每次開(kāi)盤房?jī)r(jià)都會(huì)上漲。
發(fā)布虛假信息和廣告,、捏造或者散布謠言,、未取得預(yù)售許可證銷售商品房、變相收取定金預(yù)訂款,、捂盤惜售,、暗中加價(jià)收費(fèi)、捆綁搭售,、“一房多賣”……這些各地曝出的不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)行為,，好像毒瘤侵入樓市肌體，成為灰色地帶,，誤導(dǎo)市場(chǎng)出現(xiàn)非理性行為推高房?jī)r(jià),。
除了不合理的市場(chǎng)行為，一些機(jī)構(gòu)和網(wǎng)絡(luò)輿論的借勢(shì)炒作也放大熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期,，為房?jī)r(jià)上漲推波助瀾,。
山東省住建廳房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處處長(zhǎng)張國(guó)強(qiáng)說(shuō)，今年6月,，濟(jì)南東部唐冶某地塊拍出“地王”,，其中最貴住宅地塊樓面價(jià)達(dá)每平方米7100元，接近年初部分項(xiàng)目新房售價(jià),。該地塊屬于低密度住宅用地,，定位高檔住宅自然價(jià)格高，但卻引發(fā)炒作,，造成民眾恐慌,，抬升房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，隨后萬(wàn)科在該地區(qū)拍下的一塊土地樓面價(jià)每平方米已接近9000元,。
針對(duì)各種不合理開(kāi)發(fā)和違法違規(guī)經(jīng)營(yíng)行為,，近期住建部接連打出重拳，在通報(bào)濟(jì)南,、杭州等地違法違規(guī)項(xiàng)目,、曝光45個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)上，召集國(guó)內(nèi)近千家一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)會(huì)亮出強(qiáng)硬治理的狠招,。
房地產(chǎn)的未來(lái)健康發(fā)展,，離不開(kāi)良好的市場(chǎng)秩序。
中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)說(shuō),，政府此次嚴(yán)厲查處開(kāi)發(fā)企業(yè),、中介機(jī)構(gòu)的違法違規(guī)行為，對(duì)維護(hù)市場(chǎng)秩序,，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期發(fā)揮重要作用,。經(jīng)過(guò)近一階段整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序,，目前散布虛假信息、惡意炒作的情況少了,，市場(chǎng)環(huán)境正在凈化,。
