引人矚目的是,，意見(jiàn)在多處對(duì)于公眾關(guān)心的土地與房屋財(cái)產(chǎn)問(wèn)題，作了說(shuō)明和安排,，明確提出：研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排、細(xì)化規(guī)范征收征用法定權(quán)限和程序,、賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利等,。
意見(jiàn)的發(fā)布，將對(duì)公民的土地與房屋權(quán)益保護(hù)釋放哪些新信號(hào)?記者采訪了權(quán)威專(zhuān)家進(jìn)行深入解讀,。
焦點(diǎn)一 研究住宅土地使用權(quán)續(xù)期法律安排
【文件精神】研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排,，推動(dòng)形成全社會(huì)對(duì)公民財(cái)產(chǎn)長(zhǎng)久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。
【專(zhuān)家解讀】北京大學(xué)法學(xué)院教授常鵬翱認(rèn)為,，意見(jiàn)尊重并回應(yīng)了民意,，傳遞了一個(gè)重要信號(hào)：既然研究的是續(xù)期的法律安排，并強(qiáng)調(diào)形成受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期,，那么就意味著,，對(duì)于個(gè)人住宅土地使用權(quán)到期后政府會(huì)收回的擔(dān)心是不必要的。
今年4月,，溫州房屋20年土地使用權(quán)到期事件引發(fā)社會(huì)高度關(guān)注,。國(guó)務(wù)院1990年發(fā)布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中明確，土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定,，其中居住用地70年,、工業(yè)用地50年、商業(yè)旅游娛樂(lè)用地40年,、其他或綜合用地50年,。從全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)看，大部分住宅的土地使用權(quán)年限都是70年,。公眾關(guān)注,，不論是最高年限70年，還是低于這個(gè)年限,，到期了該如何續(xù)期呢?
中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新說(shuō)，目前,，關(guān)于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定,，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”,。目前的法律條文由于缺乏細(xì)則,，如何“自動(dòng)續(xù)期”存在不確定性，難以操作,。
楊立新認(rèn)為,，續(xù)期問(wèn)題可以從三個(gè)方面來(lái)考慮：一是不夠70年的，到期后必須都續(xù)期到70年;二是70年到期后自動(dòng)續(xù)期,，相當(dāng)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)是一個(gè)無(wú)期限的物權(quán),，即一次取得永久使用,，國(guó)家不必每次續(xù)期每次都收費(fèi);三是到期后經(jīng)過(guò)自動(dòng)續(xù)期變成永久性建設(shè)用地使用權(quán)之后，應(yīng)當(dāng)確定使用權(quán)人與國(guó)家所有權(quán)人之間的關(guān)系,，可以考慮收取必要而不過(guò)高的稅金,，但應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)立法機(jī)關(guān)立法決定。
中國(guó)(海南)改革發(fā)展研究院院長(zhǎng)遲福林認(rèn)為,，意見(jiàn)提出財(cái)產(chǎn)權(quán)利保護(hù)問(wèn)題,，實(shí)質(zhì)是承認(rèn)并尊重房產(chǎn)已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民重要財(cái)產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)實(shí)。對(duì)于70年土地使用權(quán)到期后的處理,，要拿出妥善的辦法,。意見(jiàn)盡管沒(méi)有出臺(tái)具體的內(nèi)容，但特別重要的是,，指明了要向有利于財(cái)產(chǎn)保護(hù)的方向進(jìn)行制度設(shè)計(jì),。
專(zhuān)家認(rèn)為，意見(jiàn)也是強(qiáng)化物權(quán)法的表現(xiàn),，回應(yīng)了凡是重大改革都要于法有據(jù),。應(yīng)當(dāng)按照民主、科學(xué),、透明立法的原則,，通過(guò)法律手段來(lái)細(xì)化相關(guān)規(guī)定。
焦點(diǎn)二 遏制征地與拆遷矛盾 不將公共利益擴(kuò)大化
【文件精神】完善土地,、房屋等財(cái)產(chǎn)征收征用法律制度,，合理界定征收征用適用的公共利益范圍，不將公共利益擴(kuò)大化,，細(xì)化規(guī)范征收征用法定權(quán)限和程序,。遵循及時(shí)合理補(bǔ)償原則，完善國(guó)家補(bǔ)償制度,，進(jìn)一步明確補(bǔ)償?shù)姆秶?、形式和?biāo)準(zhǔn)，給予被征收征用者公平合理補(bǔ)償,。
【專(zhuān)家解讀】憲法規(guī)定,，國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地和公民私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償,。遲福林等專(zhuān)家表示,，隨著各地城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，土地矛盾日益凸顯,。目前,，個(gè)別地方政府打著公共利益的旗號(hào)，占用和征收土地，只付出低價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償,，轉(zhuǎn)手進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),。最終，政府和開(kāi)發(fā)商攫取高額利益,，而部分被征收人的合法權(quán)益沒(méi)有得到保障,，引發(fā)一系列群體性事件、刑事案件等尖銳矛盾,，并造成失地農(nóng)民等長(zhǎng)遠(yuǎn)社會(huì)問(wèn)題,。
記者采訪發(fā)現(xiàn)，為遏制上述亂象,，國(guó)土部近年來(lái)每年多次掛牌督辦地方政府的違法征地問(wèn)題,，并問(wèn)責(zé)有關(guān)負(fù)責(zé)人。遲福林認(rèn)為,，意見(jiàn)的一個(gè)重點(diǎn),，就是要科學(xué)界定公共利益的范疇，防止將公共利益隨意擴(kuò)大化,。接下來(lái),，有關(guān)部門(mén)應(yīng)該根據(jù)這個(gè)精神進(jìn)行科學(xué)研究，確定好公共利益的邊界,。
中國(guó)社科院法學(xué)研究所民法室主任孫憲忠表示,，建議規(guī)定公共利益的認(rèn)定引入聽(tīng)證程序。除了政府,，利益受損代表和獨(dú)立的相關(guān)專(zhuān)家代表也應(yīng)該參加,。政府部門(mén)或者其他強(qiáng)勢(shì)的受益主體如果主張某一項(xiàng)目的建設(shè)是為了社會(huì)公共利益的需要，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任,。
楊立新,、常鵬翱等表示，受人關(guān)注的賈敬龍案,，起因就與征地拆遷有關(guān),。意見(jiàn)提到細(xì)化規(guī)范征收征用的法定權(quán)限和程序，這是最根本的法律約束,。而遵循及時(shí)合理補(bǔ)償原則,，關(guān)鍵是及時(shí)。到底是事前,、事中還是事后?補(bǔ)償費(fèi)用是多少?都要在征收之前就應(yīng)該談好。
中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海建議,，在適用實(shí)際損失賠償原則的過(guò)程中,，應(yīng)當(dāng)引入價(jià)格評(píng)估程序，且評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是利益受損當(dāng)事人和政府共同指定的機(jī)構(gòu)。如果雙方不能形成一致意見(jiàn),，應(yīng)由法院指定評(píng)估機(jī)構(gòu),。如果評(píng)估有誤，評(píng)估機(jī)構(gòu)要承擔(dān)損害賠償責(zé)任,。
焦點(diǎn)三 落實(shí)用益物權(quán) 保障農(nóng)民宅基地權(quán)益
【文件精神】深化農(nóng)村土地制度改革,，堅(jiān)持土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破,、糧食生產(chǎn)能力不減弱,、農(nóng)民利益不受損的底線，從實(shí)際出發(fā),，因地制宜,，落實(shí)承包地、宅基地,、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的用益物權(quán),，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)收益,。
【專(zhuān)家解讀】“這項(xiàng)涉及數(shù)億農(nóng)民切身利益的規(guī)定要求,，是對(duì)正在實(shí)施的宅基地制度改革的銜接與明確?！眲⒖『５葘?zhuān)家說(shuō),，過(guò)去，農(nóng)民對(duì)農(nóng)房宅基地只擁有使用權(quán),，造成抵押貸款受阻,，農(nóng)民進(jìn)城后宅基地使用權(quán)退出不暢，帶來(lái)一系列問(wèn)題導(dǎo)致農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)利難以實(shí)現(xiàn),。
記者采訪了解到,，去年2月，全國(guó)人大授權(quán)北京市大興區(qū)等33個(gè)試點(diǎn)縣(市,、區(qū))行政區(qū)域,，暫時(shí)調(diào)整實(shí)施土地管理法等相關(guān)規(guī)定，深化農(nóng)村土地制度改革,。其中15個(gè)試點(diǎn)縣市承擔(dān)宅基地制度改革試點(diǎn)任務(wù),。試點(diǎn)主要針對(duì)農(nóng)戶宅基地取得困難、利用粗放,、退出不暢等問(wèn)題,，要完善宅基地權(quán)益保障和取得方式，探索農(nóng)民住房保障在不同區(qū)域戶有所居的多種實(shí)現(xiàn)形式;探索進(jìn)城落戶農(nóng)民在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地,。
“過(guò)去,，宅基地制度注重保障農(nóng)民住有所居的社會(huì)保障權(quán)利,。而在當(dāng)前城鎮(zhèn)化背景下，大量農(nóng)民進(jìn)城,，不少地區(qū)宅基地社會(huì)保障權(quán)利弱化,，財(cái)產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)日益突出?！睂O憲忠說(shuō),，在這種情況下，需要在發(fā)揮宅基地的社會(huì)保障作用的基礎(chǔ)上,，有序賦予宅基地的財(cái)產(chǎn)性權(quán)利,。
據(jù)了解，經(jīng)過(guò)一年多的試點(diǎn),，不少宅基地試點(diǎn)縣市已取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展,。湖北省宜城市對(duì)當(dāng)?shù)卣赝瓿蓽y(cè)量確權(quán)后，首批5戶已獲得共46萬(wàn)元的農(nóng)房抵押貸款,，8個(gè)試點(diǎn)村共有112戶村民選擇有償退出宅基地,。
劉俊海、常鵬翱等專(zhuān)家認(rèn)為,，意見(jiàn)回應(yīng)了農(nóng)村“三塊地”的改革,，提出落實(shí)宅基地的用益物權(quán)，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利,，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)收益,，能夠使宅基地等原來(lái)的“死資產(chǎn)”在一定范圍內(nèi)流動(dòng)，最后變成“活資源”,。
