機構報告顯示,，2016年國內樓市迎來了本輪周期高點，全年商品住宅的價格和成交量均創(chuàng)近年新高,。而隨著2016年四季度多城調控政策密集出臺,，價格漲幅出現(xiàn)回落，成交量也開始下調,。展望2017年,，不同機構觀點出現(xiàn)分歧，有預測認為一二線城市將會出現(xiàn)量價回調,，也有觀點認為一線及強二線城市房價仍具有較強支撐,，將繼續(xù)上漲。
盤點??2016樓市迎來周期高點
中指院報告顯示,，2016年,，房地產(chǎn)市場迎來本輪周期的高點，全年成交規(guī)模創(chuàng)歷史新高,，城市分化態(tài)勢延續(xù),。國慶節(jié)前后，各地政府密集出臺調控政策,，四季度市場走勢漸趨平穩(wěn),。
根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，2016年1-11月百城住宅價格累計上漲17.83%,，較2015年全年擴大13.68個百分點,，其中北京、上海等十大城市新建住宅價格1-11月累計上漲20.95%,，百城及十大城市累計漲幅均創(chuàng)近年新高,，而二手房價格漲幅也處于高位。
合富房地產(chǎn)研究院的報告也顯示,，本輪房地產(chǎn)市場上升周期由2014年中旬各地陸續(xù)取消限購起計,，經(jīng)歷多重政策利好的持續(xù)疊加，最終表現(xiàn)為全國重點城市房地產(chǎn)市場的全面,、快速上漲,，21個城市兩年價格平均上漲35%,。
不過，雖然2016年的熱點城市房價漲幅顯著,，但調控收緊后價格趨穩(wěn),。在四季度多城調控政策密集出臺后，熱點城市的新房及二手房價格漲幅均出現(xiàn)回落,。
中指院數(shù)據(jù)顯示,，一至三季度百城均價累計漲幅持續(xù)擴大，三季度累計漲幅達6.78%,，其中8,、9月環(huán)比漲幅均突破兩個百分點，9月環(huán)比漲幅高達2.83%,，創(chuàng)單月環(huán)比漲幅新高,；10月開始，百城均價環(huán)比漲幅顯著收窄1.18個百分點,，其中有48個城市漲幅收窄（或降幅擴大）,，11月百城住宅價格環(huán)比漲幅進一步收窄0.77個百分點，漲幅收窄（或降幅擴大）的城市增加至73個,。
成交量的走勢也與價格表現(xiàn)類似：全年成交量創(chuàng)歷史新高的背景下,，庫存量及庫存消化時間持續(xù)走低，但國慶前后因多地樓市調控政策密集出臺,，市場環(huán)境收緊,，預期轉向，成交量高位下調,。
展望??銷售量價回調不同城市走勢分化
對于2017年的樓市走勢,，機構報告認為，因城施策將在控風險與去庫存基調下不斷深化,，熱點城市面臨量價回調,，而三四線城市有望延續(xù)平穩(wěn)走勢。
政策方面,，合富房地產(chǎn)研究院預計,，2017年中央對房地產(chǎn)調控仍將延續(xù)“分類施策、因城施策”主基調,，信貸手段將成為2017年調控的主要工具，整體房貸較2016年或將有所縮減,；一線城市和重點城市,，地方政府抑制房價、地價的政策壓力持續(xù),，非重點城市繼續(xù)去庫存,。
在時間上,，合富報告認為，2017年上半年政府政策將保持相對穩(wěn)定以觀察調控效果,，但仍在快速上漲的地方市場將繼續(xù)加碼,；下半年（或“五一”前后）調控主要視乎各地市場運行表現(xiàn)，若市場未出現(xiàn)明顯扭轉,，不排除再出現(xiàn)“各地集中式的調控加碼”,。
中指院報告稱，根據(jù)中國指數(shù)研究院“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”分析,，預計2017年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售量價回調,，新開工小幅下降，投資低速增長”的特點,。
報告認為,，需求方面，因2017年是本輪房地產(chǎn)周期的末期,，商品房銷售面積受到政策,、貨幣環(huán)境的影響，將出現(xiàn)回調,，預計全年降幅將達到12.8%—14.8%,，其中一線及二線城市銷售面積將呈現(xiàn)下降，二線城市降幅較為顯著,，三四線城市市場波動平緩,。
“房地產(chǎn)投資增速在2.5%—4.5%之間。價格方面,，需求回調導致價格有所下跌,，預計全年跌幅在1.9%到3.9%之間?！敝兄冈簣蟾娣Q,。中指院報告判斷，2017年一二線城市市場的整體進入量價調整階段,，但是不同的城市仍存在市場機會,。
其中，一線城市步入存量房時代,，新房開發(fā)建設的市場空間不斷被壓縮,，城市產(chǎn)業(yè)升級帶來的存量土地和存量物業(yè)盤活將是未來的主題，租房市場也有望成為行業(yè)新機遇,。二線過熱城市房價空間被透支,，具備產(chǎn)業(yè)和人口支撐的城市將成為發(fā)展的新風口。
合富房地產(chǎn)研究院則認為,，在因城施策下,，2017年各地房價將分化,。其中，一線城市基于其要素價格上升及供應下降趨勢,，預計房價具備較佳支撐,。其它重點城市房價發(fā)展趨勢將分化發(fā)展，總體而言,，供求緊張,、規(guī)劃利好大、房價絕對值仍在相對低位的城市,，價格具備較大支撐,。
不過，合富報告指出,，政策風向轉變之下,，即使房價能夠繼續(xù)趨于上升的城市，其房價漲幅將較2016年大幅收窄,；而經(jīng)過2016年各重點城市地價普遍上揚,，以及在數(shù)年調控中潛在購房者對政策調控的耐受性增強，即使房價趨于下降的城市,，其房價跌幅將會相對有限,。
■連線
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉：房企應調整城市布局
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，從政策面發(fā)展趨勢來看,，2017年住房市場監(jiān)管和整頓還將繼續(xù),，同時，資本市場融資環(huán)境從嚴,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其是部分民營房企將在2017年下半年開始遭遇資金兌付壓力,。從整體上來看，上半年交易量勢必會首先出現(xiàn)下滑,，“量跌價穩(wěn)”成為這個階段的樓市特征,。
“預計從三季度個案開始出現(xiàn)下跌，整體市場會出現(xiàn)降價的趨勢,，價格的指標會發(fā)生變化,。”張宏偉預測說,，下半年總體市場會表現(xiàn)為“以價換量”,。而這樣的局面有可能至少一直會持續(xù)到2018年的上半年。
他指出,，隨著市場進入調整期,，明年的市場對于部分房企尤其是“加杠桿”較大民營房企來講是一場惡戰(zhàn)。張宏偉建議，市場低迷期地價相對合理,，屆時房企可以選擇核心城市進行拿地布局“換倉”，調整城市布局,，爭取城市優(yōu)質土地資源,。
