重申暫停宅地供應(yīng)顯決心
國(guó)土部在本次表態(tài)中明確，要堅(jiān)決落實(shí)中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的重大決策，加快研究建立符合國(guó)情,、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性土地制度,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。建立分類(lèi)調(diào)控制度,。區(qū)分保障性住房和商品房,，對(duì)保障性住房用地實(shí)行應(yīng)保盡保，對(duì)商品房根據(jù)供需形勢(shì)因城因地施策,，建立住宅用地供應(yīng)分類(lèi)管理制度,。對(duì)房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，調(diào)整用地結(jié)構(gòu),，提高住宅用地比例;對(duì)去庫(kù)存壓力大的三四線(xiàn)城市要減少以至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng),。
據(jù)了解，去年5月國(guó)土部調(diào)控和監(jiān)測(cè)司苗強(qiáng)也曾公開(kāi)表示,，未來(lái)一線(xiàn)和部分二線(xiàn)城市房地產(chǎn)用地將有所增加,，對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存明顯的三四線(xiàn)城市，減少甚至停止住房用地供應(yīng),。對(duì)此，中原地產(chǎn)市場(chǎng)部研究總監(jiān)張大偉告訴北京商報(bào)記者,，本次國(guó)土部重申這一做法,，可以明顯看出我國(guó)去除三四線(xiàn)城市庫(kù)存的決心。
張大偉坦言,，近年來(lái),，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，部分房企紛紛從一線(xiàn)城市來(lái)到三四線(xiàn)城市開(kāi)辟市場(chǎng),，但由于開(kāi)發(fā)商沒(méi)有正確估計(jì)三四線(xiàn)城市真正的住房需求,，導(dǎo)致了房地產(chǎn)庫(kù)存積壓，“對(duì)于部分三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō),，房地產(chǎn)帶來(lái)的財(cái)政收入可能會(huì)占比超過(guò)30%,，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存積壓過(guò)多的情況不能盡快得到改善，對(duì)部分三四線(xiàn)城市的發(fā)展也可能帶來(lái)一定影響”,。張大偉表示,。因而有專(zhuān)家建議稱(chēng)，在目前出臺(tái)的原則性文件的基礎(chǔ)上,，未來(lái)我國(guó)還可以提出具體的任務(wù)和時(shí)間點(diǎn),，把要求細(xì)化、落實(shí)到三四線(xiàn)城市中,，這樣才能切實(shí)改善高庫(kù)存的情況,。
數(shù)輪調(diào)控仍不盡如人意
實(shí)際上，為破解房地產(chǎn)庫(kù)存痼疾，此前中央和地方已頻“下狠手”,，各地都把放寬信貸,、活用公積金杠桿、降低稅費(fèi),、加快棚戶(hù)區(qū)改造和貨幣化補(bǔ)貼作為去庫(kù)存的發(fā)力點(diǎn),。此外，全國(guó)還有近半省份先后出臺(tái)了“一城一策”的去庫(kù)存差別化政策,。盡管如此,，一系列調(diào)控的效果卻并不盡如人意。
據(jù)了解,，全國(guó)商品房待售面積在去年2月達(dá)到73931萬(wàn)平方米的年度峰值,，比2015年年末增加2077萬(wàn)平方米，其中住宅庫(kù)存“貢獻(xiàn)”超過(guò)2/3,。而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示,，截至去年11月末，全國(guó)商品房待售面積69095萬(wàn)平方米,，環(huán)比已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月下降,，庫(kù)存累計(jì)減少2758萬(wàn)平方米。雖然這被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是頗為可觀的成績(jī),，但若詳細(xì)對(duì)比數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn),，2758萬(wàn)平方米的去化量，只占了69095萬(wàn)已有庫(kù)存的4%,，去庫(kù)存形勢(shì)依舊嚴(yán)峻,。
令人擔(dān)憂(yōu)的是，由于市場(chǎng)反應(yīng)與政策初衷之間出現(xiàn)了背離,，本就是庫(kù)存“重災(zāi)區(qū)”的三四線(xiàn)城市因?yàn)橥恋毓?yīng)過(guò)剩等原因,，去庫(kù)存壓力更是有增無(wú)減，部分城市甚至出現(xiàn)了庫(kù)存不降反升的情況,。有分析認(rèn)為,，三四線(xiàn)城市一方面存在供應(yīng)過(guò)剩、房屋和土地存量過(guò)高的現(xiàn)狀,，另一方面又受產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱等影響,，出現(xiàn)人口增長(zhǎng)慢甚至負(fù)增長(zhǎng)，導(dǎo)致樓市供大于求,，而大城市的虹吸效應(yīng)加劇,，又吸引了不少三四線(xiàn)城市及小城鎮(zhèn)人口離家，致使去庫(kù)存壓力進(jìn)一步加劇,。
三四線(xiàn)樓市有望回歸健康
“此前高庫(kù)存城市長(zhǎng)期面臨房地產(chǎn)市場(chǎng)的惡性循環(huán),，即土地供應(yīng)越多,、地價(jià)越低、購(gòu)買(mǎi)量也越低迷,，”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部總監(jiān)郭毅向北京商報(bào)記者分析,，這一難題只能依靠重典整治，國(guó)土部此次釋放的重要信號(hào),，勢(shì)必對(duì)上述城市正在銷(xiāo)售的地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生影響,，使得樓盤(pán)稀缺性逐漸體現(xiàn)，或帶動(dòng)價(jià)格出現(xiàn)緩慢上升,，從而改變整個(gè)區(qū)域的價(jià)格預(yù)期,。
在郭毅看來(lái)，限制乃至停止土地供應(yīng),，長(zhǎng)期來(lái)看,，還有利于重新恢復(fù)三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，不過(guò)這一政策落地后何時(shí)能真正起效,，還得看各個(gè)城市現(xiàn)有的庫(kù)存規(guī)模,，尤其是已供地但尚未形成商品房供應(yīng)的規(guī)模，“此外,，政策執(zhí)行應(yīng)由地方政府來(lái)動(dòng)態(tài)把控,，切記中央層面的一刀切”。
而張大偉則認(rèn)為,，如果三四線(xiàn)城市切實(shí)落實(shí)暫停住宅用地供應(yīng)的政策,，預(yù)計(jì)只需要一年左右的時(shí)間，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)就能恢復(fù)供需正常的狀態(tài),，房?jī)r(jià)也會(huì)隨之有所提升?！安贿^(guò)這種‘臨時(shí)性’手段本質(zhì)上是減少三四線(xiàn)城市的土地供應(yīng),，這些城市的實(shí)際住房需求和配套設(shè)施往往都不會(huì)改變，因此房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升至高點(diǎn)的可能性不大,，如果希望借此為一線(xiàn)城市分流,，還有待時(shí)日?！惫阋蔡寡?，目前一線(xiàn)城市各類(lèi)資源相對(duì)集中，短期內(nèi)住房需求不會(huì)下降,，而三四線(xiàn)城市面臨的嚴(yán)重人口外流情形也導(dǎo)致了本區(qū)域住房需求低迷,，二者之間的商品房市場(chǎng)并不存在緊密的聯(lián)系，因而需求分流較難實(shí)現(xiàn),。
