4月25日,，中央政治局會(huì)議提出,，要加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制,。雖然僅有21個(gè)字,，卻引發(fā)輿論強(qiáng)烈關(guān)注,。
這次提出房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制,，距離2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“加快研究建立符合國(guó)情,、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制”,，僅過(guò)去4個(gè)月。
那么,，這次提出的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制與上次及之前提出的有沒(méi)有不同,？長(zhǎng)效機(jī)制包括哪些內(nèi)容？
長(zhǎng)效機(jī)制已進(jìn)入加速推進(jìn)階段
此次政治局會(huì)議在談到房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)提出,，“要加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制”,，措辭發(fā)生了微妙變化。
這次中央對(duì)于長(zhǎng)效機(jī)制的提法用的是“加快形成”4個(gè)字,。而在去年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上的措辭還是“加快研究建立符合國(guó)情,、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制”；2017年的政府工作報(bào)告也指出,，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制,。
從“加快研究建立”到“加快建立和完善”，再到“加快形成”,，措辭的變化反映出政府目前對(duì)于房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立已是箭在弦上,。
住建部住房政策專(zhuān)家委員會(huì)副主任顧云昌接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，新的措辭反映出國(guó)家對(duì)于建立長(zhǎng)效機(jī)制正在加速推進(jìn)過(guò)程中,。
事實(shí)上,，較早前的4月18日，國(guó)家發(fā)改委副主任寧吉喆接受媒體采訪(fǎng)時(shí)就說(shuō),，目前國(guó)家正在抓緊時(shí)間,，緊鑼密鼓研究制定保證房地產(chǎn)長(zhǎng)期持續(xù)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，成熟的時(shí)候可以付諸實(shí)施。
至于何時(shí)推出,，官方還沒(méi)有明確時(shí)間表,，但是在操作層面，還有更現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題,。顧云昌向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示,，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制真正建立起來(lái)，不是一兩年的事情,。完全建立起來(lái)，有可能需要5年,，甚至10年,。“因?yàn)椤纬伞枰恍┱呗涞睾屯晟?，還有一些政策需要立法,，而立法需要一個(gè)過(guò)程，比如對(duì)持有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅,，雖然呼吁了多年,，但到現(xiàn)在還沒(méi)推出。再加上土地制度改革也不是容易的事情,，所以,，長(zhǎng)效機(jī)制的建立乃至推出來(lái)還需要時(shí)間?！?/span>
顯然,，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，牽一發(fā)而動(dòng)全身,，不僅涉及土地財(cái)政,、體制改革、房產(chǎn)稅等諸多方面,，還要突破許多困難,，協(xié)調(diào)各方的利益，并非只是在房地產(chǎn)市場(chǎng)打轉(zhuǎn),，而是要進(jìn)行全方位的改革,，說(shuō)長(zhǎng)效機(jī)制真正建立仍需時(shí)間并不為過(guò)。
“長(zhǎng)效機(jī)制”久拖未決
記者注意到,，官方最近3次提到長(zhǎng)效機(jī)制的時(shí)間節(jié)點(diǎn)分別是2010年,、2013年和2016年，都是在樓市大漲的年份,。于是,，給人的感覺(jué)是，在臨時(shí)性調(diào)控政策無(wú)法起效時(shí)，自然就會(huì)想到長(zhǎng)效機(jī)制,。
事實(shí)上,，“長(zhǎng)效機(jī)制”這一概念早已有之，但是真正上升到國(guó)家層面是近六七年的事,。
2010年,，時(shí)任國(guó)務(wù)院總理溫家寶在達(dá)沃斯論壇上表示，“加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制,?！?/span>
此后，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心在2013年召開(kāi)過(guò)一場(chǎng)名為“建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制建議”的課題報(bào)告評(píng)估會(huì),。據(jù)知情者透露,，由于難度頗大，最終并沒(méi)有給出明確的出臺(tái)時(shí)間,。
顧云昌回憶,，大約在五六年前，國(guó)家有關(guān)部門(mén)針對(duì)長(zhǎng)效機(jī)制問(wèn)題聯(lián)合研討并初步制定出了一個(gè)草案,，但是由于種種原因,，到現(xiàn)在還沒(méi)有形成一個(gè)真正的長(zhǎng)效機(jī)制文件。
“我認(rèn)為其中一個(gè)重要原因就是房地產(chǎn)是有周期表現(xiàn)的,?！痹陬櫾撇磥?lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)明顯的周期規(guī)律,，即3年左右一個(gè)周期,。2016年房?jī)r(jià)進(jìn)入一個(gè)高漲期，到目前為止,，還在不斷出臺(tái)有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策,。
但是，這些針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控往往是應(yīng)急之需,。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)滑坡時(shí),，比如2011年以后，房地產(chǎn)需要升溫,，于是政府出臺(tái)相對(duì)寬松的貨幣政策,，鼓勵(lì)老百姓買(mǎi)房，讓市場(chǎng)回暖,。而一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱,、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，馬上又需要降溫,。此時(shí),，政府往往采取緊縮性貨幣政策,，甚至于不惜采取各種行政手段。
于是,，我們看到,，近年來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控始終沒(méi)有間斷過(guò)，已經(jīng)從原來(lái)的兩限——限購(gòu)限貸,，到現(xiàn)在的四限——限購(gòu),、限貸、限價(jià),、限售,。這些政策采取的都是行政性調(diào)控手段。
但采取行政性調(diào)控方式畢竟是一種短期行為,，一種臨時(shí)性舉措,。目前一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)過(guò)高，或許到了2017年下半年,，甚至2018年，房地產(chǎn)市場(chǎng)又開(kāi)始陷入低迷,，這都有可能,。于是，隨著市場(chǎng)的波動(dòng),，政府又會(huì)不斷出臺(tái)新政策,，周而復(fù)始。
“所以,，我總說(shuō)‘房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,，總在路上’。因此,，為了房地產(chǎn)能夠平穩(wěn)健康發(fā)展,，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)刻不容緩?！鳖櫾撇f(shuō),。
長(zhǎng)效機(jī)制包括哪些內(nèi)容
4月25日的政治局會(huì)議給了地產(chǎn)業(yè)一個(gè)新的信號(hào)：樓市調(diào)控政策還有更狠的大招要出爐。
這個(gè)判斷并非空穴來(lái)風(fēng),。4月中旬,，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于2017年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見(jiàn)的通知》強(qiáng)調(diào)，要健全購(gòu)租并舉的住房制度,，加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng),，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。
跟短期調(diào)控不同,，很明顯,，建立長(zhǎng)效機(jī)制的目的是形成長(zhǎng)期效果,。但是，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制將包含哪些內(nèi)容,？業(yè)內(nèi)人士眾說(shuō)紛紜,。
聯(lián)訊證券董事總經(jīng)理李奇霖、聯(lián)訊證券研究院宏觀組張德禮認(rèn)為,，長(zhǎng)效機(jī)制的內(nèi)容可能包括人地掛鉤,、動(dòng)態(tài)調(diào)整土地供應(yīng)、棚改貨幣化安置,。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn),、交行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹則指出，該機(jī)制內(nèi)容或涉及房地產(chǎn)稅,、70年產(chǎn)權(quán),、限購(gòu)政策的定位、租賃市場(chǎng)的發(fā)展,、土地市場(chǎng)的供應(yīng)規(guī)則,。
在顧云昌看來(lái)，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制主要包括稅收體制改革,、土地制度改革,、金融體系改革，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的組織架構(gòu)改革等幾個(gè)方面,，土地,、稅收、金融和房地產(chǎn)市場(chǎng)這幾個(gè)方面綜合發(fā)揮作用,，才能夠改變房?jī)r(jià)忽高忽低,、過(guò)熱過(guò)冷的情況?！斑@才是真正的長(zhǎng)效機(jī)制,。實(shí)際上房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制就是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革?！?/span>
由于“長(zhǎng)效機(jī)制”的說(shuō)法由來(lái)已久,，給人的感覺(jué)是一落到實(shí)處就一次次“打了水漂”，于是,，國(guó)家只能?chē)@“限貸,、限購(gòu)”等短期調(diào)控措施來(lái)治理居高不下的房?jī)r(jià)。
然而,，這次國(guó)家對(duì)“長(zhǎng)效機(jī)制”的重視程度史無(wú)前例,，雖然中央政治局會(huì)議只用了一句話(huà)來(lái)闡述，但傳遞出的信息卻足夠強(qiáng)大,，預(yù)計(jì)未來(lái)相關(guān)配套政策也將推出,。這次,，“長(zhǎng)效機(jī)制”或許不再落空。
在顧云昌看來(lái),，建立長(zhǎng)效機(jī)制有兩個(gè)既定目標(biāo)：首先,，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)真正平穩(wěn)健康發(fā)展?！耙ㄟ^(guò)長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)控制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱或者過(guò)冷,，特別是過(guò)熱?！逼浯?，建立長(zhǎng)效機(jī)制是真正推進(jìn)“住有所居”?！皬睦习傩站幼〉慕嵌?，要推進(jìn)住有所居。每個(gè)人都能享有適當(dāng)?shù)淖》??！?/span>
2016年6月14日，北京一商住樓盤(pán)即將限購(gòu)的傳聞在網(wǎng)上傳開(kāi),，不少商住項(xiàng)目連夜加推售房,。
《住房法》 或?qū)⒔鉀Q農(nóng)民工住房問(wèn)題
“住有所居”的重要性不可言喻。居民住房水平不僅是反映一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平和居民生活水平的重要標(biāo)志,，而且對(duì)于改善民生，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定以及帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都有重要意義,。
正因如此,，保障公民“住有所居”是許多發(fā)達(dá)國(guó)家和一些發(fā)展中國(guó)家政府公共政策的重要目標(biāo)和主要著力點(diǎn)。
但是,，實(shí)現(xiàn)“住有所居”面臨的困難也不小,。1998年我國(guó)住房制度全面改革以來(lái)，居民居住條件顯著改善,，也促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng),。但在住房市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中也出現(xiàn)了一些諸如房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、市場(chǎng)秩序混亂,、住房保障不足等新問(wèn)題,，這些問(wèn)題暴露出我國(guó)住房法律體系建設(shè)滯后和法律規(guī)范的嚴(yán)重缺失。
于是,，讓住房回歸居住屬性,，在加強(qiáng)住房政策頂層設(shè)計(jì)的背景下，加快我國(guó)住房市場(chǎng)的法律體系建設(shè)成為關(guān)鍵,。
顧云昌呼吁盡快修訂《房地產(chǎn)管理法》,，出臺(tái)《住房法》：“《房地產(chǎn)管理法》是上世紀(jì)90年代制定的,，有很多不合適的條款需要進(jìn)一步修改；與此同時(shí),，深化住房制度改革,，把《住房法》建立起來(lái)，保障所有的城市居民都能實(shí)現(xiàn)住有所居,?！?/span>
據(jù)顧云昌回憶，制定《住房法》的想法早在20多年前就有人提過(guò),，大概在十幾年前,，原建設(shè)部牽頭起草《住房法》，這在當(dāng)時(shí)也是原建設(shè)部的主要任務(wù)之一,。但是后來(lái)這項(xiàng)工作又停止了,，“沒(méi)有人再弄，顧不上或者還沒(méi)有想好,，都有可能,。”
最新的消息是,，《住房法》或?qū)⑻嵘先粘?。記者注意到，去?2月22日,，新華社發(fā)布的《從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議看明年房地產(chǎn)市場(chǎng)新動(dòng)向》的文章中首次提到了《住房法》,。
新華社援引中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛的話(huà)稱(chēng)，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展,，關(guān)鍵是建立一套長(zhǎng)效的讓房地產(chǎn)利潤(rùn)平均化的市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制與政府調(diào)控機(jī)制,。未來(lái)要在調(diào)整我國(guó)住房發(fā)展內(nèi)涵和住房發(fā)展定位的基礎(chǔ)上，推動(dòng)《住房法》的制定和出臺(tái),，推進(jìn)“讓老百姓買(mǎi)得起”的住房政策的法制化,。
尤其在去年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議給樓市定下了“平穩(wěn)健康”發(fā)展的主基調(diào)，提出要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的,，不是用來(lái)炒的”的定位下,，《住房法》出臺(tái)顯得尤為必要。因?yàn)閺膰?guó)際經(jīng)驗(yàn)看,，許多國(guó)家在解決住房問(wèn)題方面都建立了完善的法律,，通過(guò)法律穩(wěn)固和規(guī)范涉及住房相關(guān)制度，調(diào)節(jié)和處理好住房相關(guān)主體的利益關(guān)系,。
“出臺(tái)《住房法》的重點(diǎn),，就是要使每個(gè)家庭都有房子住，給老百姓住房提供保障,。重點(diǎn)是給農(nóng)民工等新市民解決住房問(wèn)題,，這個(gè)問(wèn)題在過(guò)去是沒(méi)有過(guò)的,。”顧云昌說(shuō),。
不過(guò),，《住房法》因?yàn)樯婕暗椒芍贫ǎ挥羞M(jìn)入了人大立法才有機(jī)會(huì)推出,，因此,，對(duì)于《住房法》制定以及推出的時(shí)間表，從目前來(lái)看,，或許還遙遙無(wú)期,。
房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立過(guò)程
2010年
時(shí)任國(guó)務(wù)院總理溫家寶在達(dá)沃斯論壇上表示，“加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制,?！贝撕螅瑖?guó)家發(fā)改委受命牽頭研究相關(guān)制度,，住建部,、國(guó)土部、財(cái)政部等部門(mén)隨后也加入,。
2013年
“長(zhǎng)效機(jī)制”被寫(xiě)入政府工作報(bào)告,，具體表述為“抓緊完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策體系，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”,。
2014年3月
中共中央,、國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》中提到，“調(diào)整完善住房,、土地,、財(cái)稅、金融等方面政策,，共同構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制?！?/span>
2016年12月9日
中央政治局會(huì)議提出,，2017年要加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制,。
2015年4月30日
中央政治局會(huì)議上提出,，“要完善市場(chǎng)環(huán)境，盤(pán)活存量資產(chǎn),，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制”,。
2016年12月
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)做出了明確表態(tài),，其中包括“要堅(jiān)持‘房子是用來(lái)住的,、不是用來(lái)炒的’的定位,，綜合運(yùn)用金融、土地,、財(cái)稅,、投資、立法等手段,，加快研究建立符合國(guó)情,、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫,，又防止大起大落”,。
2017年4月25日
中央政治局會(huì)議提出，要加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制,。
