隨著各地政府限購、限價政策的出臺,，明年房價會怎樣變化,，成為社會關(guān)注的對象。近日,，中國青年報社會調(diào)查中心進(jìn)行在線調(diào)查顯示,，47.2%的人認(rèn)為明年自己所在城市的房價會繼續(xù)上漲。
受訪者中,，“70后”占40.2%,，“60后”和“80后”各占23.7%。直轄市,、省會城市,、地級市、縣級市(縣城)公眾所占比例分別為20.1%,、19.4%,、32.8%、26.1%,；月收入2001～4000元者占41.4%,，4001～6000元者占19.4%，6000元以上者占21.9%,。
52.1%的人認(rèn)為開發(fā)商暴利時代仍未結(jié)束
調(diào)查顯示,，對于所在城市明年的房價，47.2%的人預(yù)計“上漲”,，27.9%的人估計會“下降”,。
而本報社會調(diào)查中心2009年6月進(jìn)行的調(diào)查顯示，35.9%的人估計所在城市房價會上漲,。這兩次的調(diào)查結(jié)果表明,，盡管兩年來房地產(chǎn)市場的調(diào)控越來越嚴(yán)厲,，但預(yù)計房價上漲的公眾比例反而升高，升幅為11.3%,。
盡管一些城市樓盤量價齊跌現(xiàn)象時有發(fā)生,，但在公眾看來，目前仍是房地產(chǎn)開發(fā)商的暴利時代,。調(diào)查顯示,，24.1%的人認(rèn)為“房地產(chǎn)開發(fā)商的暴利時代已經(jīng)過去”,，52.1%的人不同意這種說法,。
“房價沒有降，怎么能說開發(fā)商的暴利時代已經(jīng)結(jié)束了呢,？”中國社科院金融研究所研究員易憲容認(rèn)為,，房價仍然處于增長階段，只不過漲幅變小了,。隨著市場供求關(guān)系的變化,，房價在長期內(nèi)一定會理性回歸，但“鐵九銅十”說明不了問題,。
清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究所副教授王勇認(rèn)為,，對房價走勢的預(yù)期，需將一線城市與二三線城市分開來看,，北京,、上海等一線城市的房價有回落趨勢，而省會城市,、地級市甚至經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的縣級市,，房價則會持續(xù)上漲。
王勇認(rèn)為,，房價走勢受兩種因素影響,，一是城市化進(jìn)程，二是大城市老齡化問題,。目前,，北京這樣的大城市擴(kuò)展空間有限，難以吸納更多的外來人口,，“大城市”的發(fā)展路徑可能會被“城鎮(zhèn)化”進(jìn)程所取代,，二三線城市將以較快的速度發(fā)展，投資潛力上升,，房價也會繼續(xù)上漲,。而大城市的老齡化問題，意味著年輕人在人口中所占比例減少,，住房需求也會相應(yīng)減少,。
持幣待購族上升了7.1%
對于是否希望房價繼續(xù)上漲這一問題,，調(diào)查中84.8%的人表示“不希望房價漲”(其中55.3%的人有房，29.5%的人無房),，13.2%的人希望房價繼續(xù)漲,。與上述兩年前所做調(diào)查相比，希望房價漲和不希望漲的比例均沒有明顯變化,。
太原市的高先生是位“80后”,，他10月4日結(jié)婚了。半年前,，在父母幫助下,，他交了10多萬元首付款買了一套總價近40萬元的房子。太原市近期出臺了限購政策,，但高先生認(rèn)為其對房價影響不大,，明年太原的房價還會繼續(xù)上漲。
太原市一家醫(yī)院的潘女士,，也認(rèn)為明年房價還會繼續(xù)漲,。最近，她家買了第二套房子,。她表示,，新買的房子主要是為女兒準(zhǔn)備的，這幾年房價一直漲,，趁現(xiàn)在還有能力趕緊再買一套,，以免將來更貴。
近期一些城市的房價微調(diào),，已對很多購房者造成明顯影響,。調(diào)查顯示，“家里需要買房,，但還是觀望一兩年再說”的人占40.9%,；“會買，家里需要房子”的人占14.2%,；而“家里不需要房子,，但會買來投資”的人占10.6%；“有房住了,，不再買” 的人占34.3%,。
與本報社會調(diào)查中心去年4月的調(diào)查相比，潛在購房者(會買,，家里需要房子)下降了3.6個百分點,，持幣待購族(需要買房但要觀望)上升了7.1個百分點，而投資者(家里不需要房子但會買來投資)下降了4.8個百分點,。
前不久,，北京市“70后”市民張先生把一套160多平方米的房子賣掉了,，售價170多萬元。張先生賣房子主要有兩個原因,，一是感覺北京的房價已經(jīng)達(dá)到一定高度,，繼續(xù)上漲的可能性不大；另一個原因是為了孩子上學(xué)租了一套三居室,。
張先生說,，一般人買房都是買漲不買跌。他屬于需要住房的人,，但短期內(nèi)他沒有買房打算,。他給記者算了一筆賬，目前銀行一年期定期存款利率為3.5%,，170萬元存款年終利息收入為59500元,，而他租住的三居室每月租金為3000元，一年下來是36000元,，租房住反而能存下2萬多元。而如果將資金全部用于購房,，一旦房價下跌,，自己就會受損，還要承受還貸壓力,，生活質(zhì)量必然下降,。
“鐵九銅十”是樓市調(diào)控顯效，還是剛性需求已獲滿足
對于樓市“鐵九銅十”現(xiàn)象,，67.4%的人認(rèn)為根源在于“中國的房地產(chǎn)市場本身就是泡沫,，必然破裂”；41.4%的人認(rèn)為原因是“政府的樓市調(diào)控政策初見成效”,；另有24.5%的人選擇“一線城市的高速城市化進(jìn)程終結(jié),，房地產(chǎn)業(yè)面臨發(fā)展瓶頸”。
據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù),，北京9月上旬簽約成交量為1459套,，而庫存住房卻已達(dá)到11萬套，按此計算,，需要25個月才能消化完現(xiàn)有庫存,。
對于房地產(chǎn)開發(fā)商手中的大量庫存，73.8%的人認(rèn)為原因在于“房價畸高,，消費者無力購買”,。此外，37.2%的人認(rèn)為這是“國家宏觀調(diào)控的一個結(jié)果”,，26.7%的人認(rèn)為與“消費者持幣待購”有關(guān),。
限購,、限價等行政調(diào)控，已成為不少地方政府調(diào)控樓市的主要手段,。調(diào)查顯示,，44.1%的人表示自己所在地的政府已出臺了類似的調(diào)控政策。
北京算得上是調(diào)控最嚴(yán)厲的城市之一,。按北京市規(guī)定,，自今年8月起，開發(fā)商在申領(lǐng)預(yù)售許可證前,，必須與住建委簽署“不漲價承諾書”,，如果開發(fā)商違背承諾，將受到罰款甚至吊銷預(yù)售許可證的嚴(yán)厲處罰,。對于這種行政調(diào)控手段,，公眾是如何看待的呢？
此次調(diào)查顯示,，認(rèn)為此舉非常有效的人占2.4%,，認(rèn)為“有一定效果”的占36.3%，兩者合計占38.7%,。而認(rèn)為此舉對房地產(chǎn)市場調(diào)控“無效”的占48.6%,。其余12.7%的人表示“說不好”。
王勇認(rèn)為,，供需關(guān)系是導(dǎo)致“鐵九銅十”的主要原因,。從供給方面講，北京房價前段時間一直在高位運行,，吸引了開發(fā)商加快推盤速度,，不斷擴(kuò)大住房供給。而樓市需求可分為自住需求和投資需求,?！斑^去買房者中有40%是外地人，在目前的限購政策下,，不管他們是要自住買房還是投資買房,，都需要在北京納稅滿5年。而有條件買房的北京戶籍家庭又有多少呢,？”
北京萬科副總經(jīng)理肖勁9月13日表示,，根據(jù)萬科公司在北京的調(diào)查，僅有3%的北京戶籍家庭有資格,、有能力,、有意愿買房，折合約為20萬戶家庭,。
盡管社會各界對這一調(diào)查數(shù)據(jù)有質(zhì)疑和爭論,，但迄今為止,，還沒有權(quán)威調(diào)查數(shù)據(jù)公布更真實、更客觀的信息,。王勇認(rèn)為,，在這種背景下，市場供給大于需求,，成交量自然會降下來,。
